Steuerartübergreifend
Immobilien-Steuerlast senken
Eine praxisnahe gute steuerliche Beratung zu Immobilien erfordert Erfahrung und Spezialkenntnisse in zahlreichen steuerlichen Rechtsgebieten. Je ganzheitlicher die Anwendung dieser einzelnen Rechtsgebiete ist, umso nachhaltiger sind die Steuerersparnisse.
Unsere erfahrenen Spezialisten für Immobiliensteuerrecht führen Sie sicher durch Ihre Immobilienprojekte und begleiten Sie beständig. Sie reagieren rechtzeitig auf geänderte Rahmenbedingungen und sorgen dafür, dass Änderungen im Immobiliensteuerrecht zu Ihrem Vorteil genutzt werden.
Grundsteuerreform 2022
Wir für Sie im Bereich Immobiliensteuerrecht:
Erbschaftsteuerbefreiung für Wohnungsunternehmen
Der Gesetzgeber beabsichtigte Wohnungsunternehmen von der Erbschaftsteuer (Schenkungsteuer) für Betriebsvermögen zu befreien. Der Bundesfinanzhof ist der Ansicht, dass dies dem Gesetzgeber wegen eines anderen Gesetzeswortlautes nicht gelungen ist. Die Finanzbeamten wurden nun wiederum angewiesen, das Urteil des Bundesfinanzhofes nicht anzuwenden.
Gerne unterstützen wir Sie dabei, die zukünftige Anwendbarkeit der Erbschaftssteuerbefreiung für Wohnungsunternehmen verbindlich abzusichern.
Gewusst wie: Die steuerliche Immobilienbewertung
Sowohl in Erb- und Schenkungsfällen als auch bei bestimmten grunderwerbsteuerlichen Vorgängen erfolgt die Immobilienbewertung nach steuerlichen Regeln. Die Höhe des steuerlichen Immobilienwerts hängt dabei entscheidend von der Bewertungsmethode und bestimmten Details ab.
Wir berücksichtigen die für Sie günstige Bewertungsmethode sowie die steuerreduzierenden Details und erstellen für Sie die erforderlichen Steuererklärungen.
Die Reform der Grundsteuer
Die erste Hauptfeststellung (Festlegung des Werts des Grundbesitzes durch die Finanzämter) soll zum 1.1.2022 erfolgen. Hierfür werden Grundstückseigentümer voraussichtlich ab 2022 von den Finanzämtern aufgefordert, Erklärungen zur Feststellung des Grundvermögens beim Finanzamt einzureichen. Das vom Gesetzgeber vorgeschlagene Bodenwertmodell (sog. Bundesmodell) wird in den meisten Bundesländern übernommen. Einige Länder werden aber von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen und auf ein anderes Modell zurückgreifen. Die Grundsteuer-Novelle soll 2025 in Kraft treten. Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland).
Wir beraten Sie zu der vom Gesetzgeber eingeleiteten Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen für Sie und Ihr Unternehmen.
Grundsteuererlass
Das Gesetz gewährt einen Anspruch auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer, beispielsweise bei größerem Leerstand eines Objekts. In der Praxis zeigt sich leider immer wieder, dass der Grundsteuererlass zu Unrecht abgelehnt wird.
Wir beraten Sie, ob ein Anspruch besteht, stellen fristgerecht den erforderlichen Antrag und setzen Ihren Anspruch – auch vor Gericht – durch.
Grunderwerbsteuer vermeiden
Die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen oder Umstrukturierungen im Konzern können Grunderwerbsteuer-Forderungen auslösen. Die auf Immobilien-Transaktionen anzuwendenden Steuervorschriften verändern sich fortlaufend.
Wir beraten Sie, wie Sie die Grunderwerbsteuer vermeiden oder zumindest reduzieren können.
Vermeidung Gewerbesteuer
Die Vermietung und der Verkauf von Immobilien können vor allem bei mehrmaligem Verkauf von Objekten gewerbesteuerpflichtig sein (gewerblicher Grundstückshandel). Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften sind grundsätzlich auch dann gewerbesteuerpflichtig, wenn sie nur eigene Immobilien vermieten.
Wir beraten Sie im Vorhinein, ob und wie Sie die Gewerbesteuer vermeiden können.
Betriebsaufspaltung: alle Steuerarten im Blick
Eine Betriebsaufspaltung wird regelmäßig aus nicht steuerlichen Gründen gewählt. Einige ihrer Erscheinungsformen sind nach Ansicht der Finanzverwaltung bei der Erbschaftsteuer nicht begünstigt (kapitalistische und mittelbare Betriebsaufspaltungen).
Ertragsteuerlich muss eine die Besteuerung auslösende Zwangsentnahme vermieden werden und auch die Grunderwerbsteuer ist zu beachten. Wir beraten Sie daher unter Beachtung aller relevanten Steuerarten.
Umsatzsteuerliche Optimierung
Wer Immobilien erwirbt, sie errichtet, vermietet oder verkauft, benötigt eine qualitativ hochwertige umsatzsteuerliche Beratung.
Lassen Sie uns bei Ihren Vorhaben für eine optimale Gestaltung der Umsatzsteuer sorgen.
Prüfung nach § 16 Abs. 1 MaBV
Alle Bauträger und Baubetreuer, die erlaubnispflichtige Tätigkeiten im Sinne der Gewerbeordnung (GewO) ausüben, sind nach § 16 Abs. 1 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet, sich jährlich einer Prüfung der Einhaltung der sich aus der MaBV ergebenden Verpflichtungen zu unterziehen. Der Prüfungsbericht ist dem zuständigen Landratsamt bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres zu übermitteln. Gern führen wir diese Prüfung für Sie durch.
Infomaterial
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Interessantes aus dem Arbeitsalltag unserer Spezialisten
BMF konkretisiert die Voraussetzungen für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von Immobilien
Mit Schreiben vom 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung dargelegt welche Grundsätze zu beachten sind, wenn Steuerpflichtige sich nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für Gebäude berufen wollen. Nachfolgend stellen wir die von der Finanzverwaltung geforderten Voraussetzungen dar.
Mieterhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln bei Mietverträgen
Mieterhöhungen können auf vertraglich vereinbarte sog. „Wertsicherungsklauseln“ gestützt werden. Bei der Gewerberaummiete wird diesbezüglich zwischen zwei Klauseln unterschieden, die sich in ihren Voraussetzungen unterscheiden. Die derzeitigen Preissteigerungen führen zur Frage der Anwendbarkeit der Klauseln für die Anpassung der Miete.
Solaranlagen und Immobilien – Steuerliche Erleichterungen durch das Jahressteuergesetz 2022
Private Vermieter und Eigenheimbesitzer, die durch Solaranlagen auf ihren Gebäuden die Energiewende aktiv unterstützen wollten, scheiterten in der Praxis bisher häufig an den damit verbundenen steuerlichen Pflichten und Folgen. Durch das Jahressteuergesetz 2022 beabsichtigt der Gesetzgeber jetzt deutliche Erleichterungen.
Gesetzentwurf zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern
Vermieter und Mieter sollen sich ab dem 1.1.2023 die CO2-Steuer für das Heizen teilen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die CO2-Steuer bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes aufgeteilt wird. Damit sollen Mieter künftig entlastet werden und Vermieter einen Anreiz für energetische Sanierungsmaßnahmen erhalten.
Grundsteuerreform – Aktueller Handlungsbedarf
Im Zuge der Grundsteuerreform wird die Grundsteuer künftig nicht mehr anhand der bisherigen Einheitswerte, sondern auf Basis neu ermittelter Grundstückswerte berechnet. Dazu müssen alle Grundstückseigentümer bis Ende Oktober 2022 eine Grundsteuerwerterklärung abgeben.
Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften – Neuer Ländererlass zur Gewerbesteuerfreiheit der Vermietungserträge
Gewerbliche Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen Mieterträge ohne Gewerbesteuerbelastung vereinnahmen. Die grds. strengen Voraussetzungen für diese gewerbesteuerliche Begünstigung sind durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG) erleichtert worden. Die Finanzverwaltung hat sich jetzt zu Zweifelsfragen der Neuregelungen geäußert.
Update zur Grundsteuer: Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärungen 2022
Alle Grundstückseigentümer sind durch öffentliche Bekanntmachung des Bundesfinanzministeriums vom 30.3.2022 bzw. der jeweiligen Landesfinanzbehörden dazu aufgefordert, bis zum 31.10.2022 eine sog. Feststellungserklärung zur Ermittlung neuer Grundstückswerte für die Grundsteuerberechnung abzugeben.
Keine Gefährdung der Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen bei Immobilienunternehmen durch Formwechsel
Eine aktuelle Entscheidung des BFH vom 27. Oktober 2021 hat klargestellt, dass allein durch den Formwechsel die Gewerbesteuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen bei Immobilienunternehmen nicht gefährdet wird.
Aktuelles zur Grundsteuerreform
In Vorbereitung der Grundsteuerreform 2025 müssen alle Grundstückseigentümer bis zum 31.10.2022 eine Feststellungserklärung zur Ermittlung neuer Grundstückswerte für die Grundsteuerberechnung abgeben. Die Beschaffung der dafür benötigten Daten kann bei komplexen Gebäuden sehr aufwändig sein.Keine erweiterte Grundstückskürzung bei erstmaliger Grundstücksverwaltung im Laufe des Erhebungszeitraums
Die erweiterte Grundstückskürzung wird auf Antrag gewährt, bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz („privilegierte Haupttätigkeit“) oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzten oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des WEG, errichten und veräußern („erlaubte Nebentätigkeiten“).
Aktuelles BFH-Urteil zur gewerbesteuerlichen erweiterten Grundstückskürzung: Vorsicht bei der Betreuung von fremdem Grundbesitz
Der BFH hat mit Urteil v. 15. April 2021 entschieden, dass die Verwaltung von fremdem Grundbesitz der erweiterten Grundstückskürzung entgegensteht, wenn sie sich nicht ausschließlich auf die Betreuung von Wohnungsbauten beschränkt.
Verabschiedung Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz im Bundestag und Update zur Grundsteuerreform in NRW
Der Bundestag verabschiedete am 11.6.2021 das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz, durch das die Regelungen zur Bewertung von Wohnimmobilien an aktuelle Entwicklungen angepasst werden. NRW berechnet die Grundsteuerwerte künftig nach dem sog. Bundesmodell.
Gewerbesteuerfreiheit von Mieterträgen soll erleichtert werden!
Gewerbliche Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen Mieterträge ohne Gewerbesteuerbelastung vereinnahmen (s.g. erweiterte Grundstückskürzung). Die gewerbesteuerliche Begünstigung ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft. Diese sollen nun mit der Einführung einer Bagatellgrenze für sog. schädliche Tätigkeiten gelockert werden.
Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage bei der Grunderwerbsteuer
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann die Instandhaltungsrücklage zukünftig nicht mehr die Berechnung der Grunderwerbsteuer mindern.Neuregelung bei der verbilligten Wohnungsüberlassung
Der Werbungskostenabzug bei einer verbilligten Vermietung von Wohnungen wurde ab dem 1.1.2021 neu geregelt.Grunderwerbsteuer - Einschränkung für Share-Deals auf dem Weg!
Bei Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften kann nach derzeitigem Recht bei einer sorgfältigen Planung und Strukturierung die Grunderwerbsteuer vermieden werden. Nach einem langen Hin und Her hat sich die Große Koalition nach Medienberichten jetzt abschließend auf Anpassungen des Grunderwerbsteuerrechts verständigt, um entsprechende Steuergestaltungen einzuschränken.Kaufpreisaufteilung bei Anschaffung von Immobilien
Zur Bestimmung der Gebäudeabschreibungen ist beim Immobilienerwerb der Kaufpreis auf den erworbenen Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen. Besteht Streit über eine kaufvertraglich vorgesehene Kaufpreisaufteilung darf im finanzgerichtlichen Verfahren nicht auf eine auf Grundlage der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Kaufpreisaufteilung zurückgegriffen werden.Grunderwerbsteuer: Finanzverwaltung erleichtert Konzernumwandlungen
Die Finanzverwaltung ändert ihre bisherige Auffassung und wird die im vergangenen Jahr ergangenen Urteile des BFH zur Steuerbefreiung bei Konzernumwandlungen künftig anwenden. Damit können nunmehr deutlich mehr Umstrukturierungen von der grunderwerbsteuerlichen Steuervergünstigung profitieren.Aktuelles zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Das Finanzministerium hat sich in einem aktuellen BMF-Schreiben zu den Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) geäußert und damit bisher bestehende Zweifelsfragen bei entsprechenden Investitionen zumindest teilweise beseitigt.Entscheidung FG Münster – keine erbschaftsteuerliche Begünstigung für Wohnungsunternehmen
Obwohl mehrere hunderte Mietwohnungen im Bestand waren und verwaltet wurden, entscheidet das Finanzgericht Münster, dass es keine erbschaftsteuerliche Begünstigung für Wohnungsunternehmen geben wird. Das FG Münster folgt in seinem Beschluss vom 29.04.2020 dem Urteil des BFH vom 24.10.2017.Wichtige Aspekte zur gewerbesteuerlichen Begünstigung von Immobilienunternehmen (aktuelles BFH-Urteil)
Der aktuellen Entscheidung des BFH zur sog. erweiterten Kürzung bei Grundstücksunternehmen sind wichtige Hinweise zu entnehmen, die bei der Gestaltung von Mietverträgen berücksichtigt werden sollten, um von den gewerbesteuerlichen Begünstigungen zu profitieren.Grunderwerbsteuer: BFH erleichtert Konzernumwandlungen
In sieben jetzt veröffentlichten Entscheidungen v. 21./22.08.2019 hat der BFH die grunderwerbsteuerlichen Steuerbegünstigungen bei Konzernumwandlungen zu Gunsten der Steuerpflichtigen weit ausgelegt und damit entsprechende Umwandlungen deutlich erleichtert.Kaufpreisaufteilung bei Anschaffung von Immobilien mittels Arbeitshilfe des BMF
Die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist nach Auffassung des FG Berlin-Brandenburg methodisch geeignet und führt zu nachvollziehbaren Ergebnissen.BFH zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung – Erleichterungen für gemeinsame Investitionen von gewerblichen und privaten Investoren
Der Große Senat des BFH hat mit Beschluss vom 25.09.2018 (GrS 2/16) entschieden, dass einer grundstücksverwaltenden, nur kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegenden Gesellschaft die sog. erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes nicht deshalb zu verwehren ist, weil sie an einer rein grundstücksverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft beteiligt ist.Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Grundstücksgeschäften: Auf den Zeitpunkt kommt es an
Der BFH hat in zwei Urteilen zum Zeitpunkt der Option zur Umsatzsteuerpflicht und deren Rücknahme Stellung genommen. Diese sind nun in den Umsatzsteueranwendungserlass aufgenommen worden.BFH: Ermäßigter Umsatzsteuersatz für das Legen eines Hauswasseranschlusses
Der BFH kam in seinem Urteil vom 7.2.2018 zu dem Ergebnis, dass das Legen eines Hauswasseranschlusses als eine Lieferung von Wasser anzusehen ist und dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegt.Verschärfung der Grunderwerbsteuer
Stückmann ad hoc 2018/6Finanzminister der Bundesländer beschließen eine Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sog. share deals (Erwerb von Gesellschaftsanteilen)
Verfassungswidrigkeit der Grundsteuerberechnung anhand der veralteten Einheitswerte
Stückmann ad hoc 2018/4Die Erhebung der Grundsteuer auf Basis der veralteten Einheitswerte in den alten Bundesländern verstößt gegen den Gleichheitsgrundsatz. Die bisherigen Regelungen bleiben aber noch eine längere Zeit anwendbar.
