Immobiliensteuerrecht

Kaufpreisaufteilung bei Anschaffung von Immobilien mittels Arbeitshilfe des BMF

Bei einem Immobilienkauf ist für Besteuerungszwecke der Kaufpreis auf den erworbenen Grund und Boden sowie auf die erworbene Immobilie aufzuteilen. Da der auf die Immobilie entfallende Teil des Kaufpreises als Abschreibungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden kann, ist es das Bestreben des Käufers, einen möglichst hohen Kaufpreisanteil der Immobilie zuzuordnen, um auf diese Weise maximales Abschreibungspotenzial zu generieren.

In vielen Immobilienkaufverträgen wird aber vielfach nur ein Gesamtkaufpreis festgelegt, sodass eine Aufteilung durch den Käufer zu erfolgen hat. Vielfach kommt es in diesen Fällen zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung über die vom Käufer vorgenommene Aufteilung. Aber auch, wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Immobilie enthalten ist, stehen Diskussionen mit der Finanzverwaltung über den der Immobilie zugeordneten Kaufpreisteil immer wieder auf der Tagesordnung.

Zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises hat das Bundesfinanzministerium (BMF) eine Arbeitshilfe veröffentlicht. Diese Arbeitshilfe verwendet die Finanzverwaltung auch zur Überprüfung von bereits im Kaufvertrag aufgeteilten Kaufpreisen. Von Steuerpflichtigen und deren Beratern wird die in der Arbeitshilfe vorgesehene Vorgehensweise zur Kaufpreisaufteilung kritisiert, da sie vielfach nicht zu einer sachgerechten Aufteilung führe.

Das FG Berlin-Brandenburg hat jetzt mit Urteil vom 14.08.2019 (3 K 3137/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude methodisch geeignet ist und zu nachvollziehbaren Ergebnissen führt. Die Tatsache, dass die Bodenpreissteigerungen in der Arbeitshilfe örtlich exakt, die Baupreissteigerungen jedoch nur im deutschlandweiten Mittel berücksichtigt werden, ändert daran nichts.

Im Rechtsstreit hat die Klägerin eine Eigentumswohnung mit konkreter Aufteilung des Kaufpreises auf den anteiligen Grund und Boden sowie die Wohnung im Kaufvertrag erworben. Die Gebäudeabschreibungen wurden aufgrund dieses Maßstabs ermittelt. Die Finanzverwaltung hielt das Aufteilungsverhältnis nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechend und nahm eine Schätzung mittels der Arbeitshilfe des BMF vor, wonach der Gebäudewert deutlich geringer war.

Das FG hat jetzt entschieden, dass die Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung methodisch geeignet sei und zu nachvollziehbaren Ergebnissen führe. Zwar wäre grds. eine vertragliche Kaufreisaufteilung für die Bemessung der Abschreibung zugrunde zu legen. Dies gelte aber nur, wenn diese nicht nur zum Schein erfolgt und sie nicht die realen Wertverhältnisse verfehlt. Die Arbeitshilfe des BMF könne verwendet werden, um die Plausibilität einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung zu überprüfen und diene zudem als geeignete Schätzhilfe, falls die Marktangemessenheit der Aufteilung als unplausibel erscheint.

Das FG räumt zwar ein, dass die Arbeitshilfe zu gewissen Verzerrungen führen kann, weil die Bodenpreissteigerungen örtlich exakt, die Baupreissteigerungen allerdings nur im deutschlandweiten Mittel berücksichtigt werden. Dadurch würden regional überproportionale Baupreissteigerungen unvollständig erfasst und in dem Fall zu hohe Grundstückswerte ausgewiesen. Das FG kommt aber zu dem Ergebnis, dass sich die Verschiebung in einem Rahmen der zulässigen Typisierung bewegt und es nicht zu nennenswerten Verschiebungen kommt.

Gegen das Urteil des FG wurde Revision eingelegt (IX R 26/19), sodass die Entscheidung des BFH abzuwarten bleibt.

Handlungsempfehlung

Wir empfehlen Ihnen, bei Gesamtkaufpreisaufteilungen sowie bei der Überprüfung einer vertraglich geregelten Kaufpreisaufteilung die Arbeitshilfe des BMF zu berücksichtigen. Gründe für eine hiervon abweichende Kaufpreisaufteilung sollten gut dokumentiert werden. Bei Streitigkeiten zur Kaufpreisaufteilung aufgrund der BMF-Arbeitshilfe empfehlen wir unter Hinweis auf das beim BFH anhängige Verfahren entsprechende Vorgänge offen zu halten.

Gern sind wir Ihnen hierbei behilflich.

Ansprechpartner

  • Dipl.-Kfm.
    Prof. Dr. Oliver Middendorf

    Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner

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  • Cathrin Zink, M.Sc.

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