Immobiliensteuerrecht

Geplante zeitliche Umsetzung
und Auswirkungen der Grundsteuerreform ab 2022:

Die erste Hauptfeststellung (Festlegung des Werts des Grundbesitzes durch die Finanzämter) soll zum 1.1.2022 erfolgen. Hierfür werden Grundstückseigentümer voraussichtlich ab 2022 von den Finanzämtern aufgefordert, Erklärungen zur Feststellung des Grundvermögens beim Finanzamt einzureichen. Das vom Gesetzgeber vorgeschlagene Bodenwertmodell (sog. Bundesmodell) wird in den meisten Bundesländern übernommen. Einige Länder werden aber von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen und auf ein anderes Modell zurückgreifen. Die Grundsteuer-Novelle soll 2025 in Kraft treten. Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland).

Alle aktuell in Frage kommenden Grundsteuer-Modelle (Stand 17.5.2021) werden im Folgenden kurz vorgestellt:

  • „Wir bieten alle relevanten Informationen zur Grundsteuer ab 2022. Wie sich die neue Grundsteuer konkret berechnet und welche Schritte für Sie erforderlich sind, dazu berät unser Team Sie gerne im persönlichen Gespräch.“

    − Karin Stückmann-Küchler −

    Steuerberaterin, Partnerin

    Detail

Bundesmodell (wertabhängiges Modell)

Die Grundsteuer berechnet sich anhand des Grundsteuerwerts (Wert des Grundbesitzes), der Steuermesszahl (0,034%) und des von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatzes. Der Grundsteuerwert ist in Abhängigkeit von der Art des Grundstücks nach dem Ertragswert (Wohngrundstücke) oder dem Sachwertverfahren (Nicht-Wohngrundstücke) zu ermitteln. Der ermittelte Wert soll den Verkehrswert annäherungsweise abbilden:

A. Geschäftsgrundstücke („Nichtwohngrundstücke“) werden auf Basis eines vereinfachten Sachwertverfahrens bewertet. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem Boden- und dem Gebäudewert, multipliziert mit einer Wertzahl. Dabei ermittelt sich der Bodenwert durch Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Der Gebäudewert ermittelt sich durch Multiplikation der Normalherstellungskosten mit dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex und der Brutto-Grundfläche, abzüglich einer Alterswertminderung von bis zu 70%. Die Normalherstellungskosten werden anhand der Gebäudeart (z.B. Bürogebäude, Produktionsgebäude Massiv- oder Skelettbauweise oder Lagergebäude in Abhängigkeit von der Nutzung) und des Baujahrs ermittelt. Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus der Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen, einschließlich nur überdeckter Flächen (z.B. überdachte Durchfahrten). Die Wertzahl ist abhängig von Boden- und Gebäudewert und dem Bodenrichtwert.
Im Einheitswert wurden bisher bei der Ermittlung des Gebäudewerts im Rahmen des Sachwertverfahrens Raummeterangaben (cbm) verwendet. Die Flächenangaben sind dem Finanzamt bisher nicht bekannt. Die vom Finanzamt benötigten externen Daten sind: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Bruttogrundfläche/Nutzflächen, Baujahr, alle übrigen Daten werden aus bereits vorliegenden statistischen Werten mit einbezogen.

B. Wohnimmobilien bzw. Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sind im Ertragswertverfahren zu bewerten. Der Grundbesitzwert wird anhand des Bodenrichtwerts, der Grundstücksfläche, der statistisch ermittelten Nettokaltmiete/Listenmiete (liegt dem Finanzamt vor), der Wohnfläche der Immobilie und des Baujahrs des Gebäudes ermittelt.

C. Bei unbebauten Grundstücken erfolgt die Bewertung durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Das Bodenwertmodell wurde von folgende 11 Bundesländer gewählt:

  • Brandenburg
  • Berlin
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Schleswig-Holstein
  • Saarland (mit abweichenden Messzahlen)
  • Sachsen (mit abweichenden Messzahlen)
  • Sachsen-Anhalt
  • Thüringen

Modifiziertes Bodenwertmodell

Baden-Württemberg hat als erstes Bundesland am 4.11.2020 ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet, das als modifiziertes Bodenwertmodell an die Namensgebung eines Reformvorschlags anknüpft. Dieses gilt für alle Grundstücke, die nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zählen. Auf diese findet das Bundesmodell Anwendung.


Anders als im Bundesmodell, das wie oben dargestellt für die Besteuerung den Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks zugrunde legt, orientiert sich das Landesmodell am Bodenwert, um einen Grundsteuerwert zu ermitteln. Dieser Grundsteuerwert wird durch die Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt und schließlich mit einer Steuermesszahl von 1,3 Promille multipliziert, gegebenenfalls reduziert um Abschläge, z. B. von 30 % für Wohnraum. Dies ergibt den Steuermessbetrag, der schließlich mit den gemeindlichen Hebesätzen multipliziert die Höhe der Grundsteuer ergibt. Der Wert aufstehender Gebäude bleibt außer Betracht. Außerdem verzichtet Baden-Württemberg auf die Grundsteuer C.


Angesichts möglicher Verstöße gegen Gleichheits- und Leistungsfähigkeitsaspekte ist gegen dieses Modell jedoch bereits ein erstes Verfahren beim Landesverfassungsgericht anhängig.

Das modifizierte Bodenwertmodell wurde von folgendem Bundesland gewählt:

  • Baden-Württemberg

Äquivalenzmodell

Das bisher nur in Bayern am 6.12.2020 beschlossene Äquivalenzmodell verzichtet zugunsten einer vereinfachten Steuererhebung auf eine Differenzierung hinsichtlich der Berechnungsmethoden, wie es sie im oben angesprochenen Bundesmodell gibt. Auch Lagefaktoren werden nicht mit einberechnet. Stattdessen wird die Steuerhöhe für alle Grundstücke gleich (äquivalent) berechnet, nämlich anhand von Gebäudeart, Grundstücksfläche und Wohn-/Nutzflächen sowie einem etwaigen Nutzungsabschlag zusammen mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz. Turnusmäßige Feststellungen zur entwicklungsbegleitenden Wertfortschreibung sind in diesem Modell daher entbehrlich.

Die Grundstücksfläche soll nach aktuellem Stand mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt werden, während die Gebäudefläche pro Quadratmeter eine Besteuerung in Höhe von 0,50 € auslöst. Im Anschluss daran sind Abschläge, z. B. in Höhe von 50 % für Wohnnutzung, zu berücksichtigen. An dieser Stelle können auch andere Privilegierungen, beispielsweise bei Denkmalschutz oder zugunsten sozialen Wohnraums, mit in die Berechnung einfließen. Zuletzt findet eine Multiplikation mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz statt.

Eine Öffnung zugunsten einer die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten berücksichtigenden Differenzierung soll sich daraus ergeben, dass den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Schaffung von Gebieten mit einem abweichenden Hebesatz innerhalb des ansonsten einheitlichen Gemeindegebietes gestattet wird.  

Trotz dieser Öffnungsklausel gibt es aktuell jedoch eine lebhafte Debatte, ob das Äquivalenzmodell zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung von strukturstarken und strukturschwachen Gebieten führen könnte und damit verfassungswidrig wäre. Insofern könnte es noch zu Klagen kommen, um das Modell zu kippen.

Das Äquivalenzmodell wurde von folgendem Bundesland gewählt:

  • Bayern

Flächen-Faktor-Verfahren

Das für Hamburg, Hessen und Niedersachsen bereits teilweise eingeführte Flächen-Faktor-Verfahren verzichtet auf eine Differenzierung über den Hebesatz und ergänzt das bayerische Äquivalenzmodell bereits vor Anwendung des Hebesatzes um einen Lagefaktor, der Grundstücke in besseren Lagen höher besteuern soll als solche in schlechten Lagen.

Ansatzpunkte hierfür sind in Hessen und Niedersachsen in jeweils unterschiedlicher Gewichtung die Bodenrichtwerte als Lageindiz, während Hamburg auf das Wohnlagenverzeichnis zurückgreifen will.

Während die Umsetzung in Hamburg und Niedersachsen bereits beschlossen wurde, soll das Gesetz in Hessen zeitnah umgesetzt werden.

Angesichts der Nähe zum Äquivalenzmodell ist auch bei diesem Modell verfassungsrechtliche Kritik nicht ausgeschlossen. Die Diskussion wird an dieser Stelle jedoch bisher nicht so intensiv geführt wie bei den Modellen aus Bayern und Baden-Württemberg. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass es auch hier noch vereinzelt zu Klagen kommen wird.

Das Flächen-Faktor-Verfahren wurde von folgenden 3 Bundesländern gewählt:

  • Hessen
  • Hamburg (Wohnlagemodell)
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

Fazit

Wenn ab Mitte 2022 die relevanten Daten von den Finanzämtern angefordert werden, sollten Sie vorbereitet sein. Gerade bei gewachsenen Immobilienstrukturen ist die Datenermittlung häufig nicht kurzfristig möglich. Wir unterstützen Sie gerne zielgerichtet bei der Umstellung der Einheitswerte auf die neuen Grundsteuerwerte.

Ansprechpartner

  • Dipl.-Kfm.
    Karin Stückmann-Küchler

    Steuerberaterin, Partnerin

    +49 521 2993132

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  • Dipl.-Kff.
    Claudia Surkamp

    Steuerberaterin

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  • Philipp Beisner, M.Sc.

    Fachmitarbeiter Steuern

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  • Dipl.-Kfm.
    Prof. Dr. Oliver Middendorf

    Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner

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