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Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften – Neuer Ländererlass zur Gewerbesteuer­freiheit der Vermietungserträge

Veröffentlicht: 1. Juli 2022

Hintergrund: Unter bestimmten Voraussetzungen können vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften ihre Mieterträge gewerbesteuerfrei vereinnahmen (sogenannte erweiterte Grundstückskürzung). Durch die Einführung des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) im vergangenen Jahr sind die Voraussetzungen für die Gewerbesteuerfreiheit von Mieterträgen erleichtert worden. Vermietern sollen so Investitionsanreize für die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien i.S.d. § 3 Nr. 21 EEG und den Betrieb von Ladesäulen gegeben werden. Durch den Ländererlass vom 17. Juni 2022 hat sich die Finanzverwaltung jetzt zu einigen Zweifelsfragen der Neuregelungen positioniert.

Nach den Regelungen des Fondsstandortgesetzes führen Einnahmen aus der Lieferung von Strom und dem Betrieb von Stromerzeugungsanlagen aus regenerativer Energie (z.B. Solaranlagen) oder der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Elektrofahrräder nicht mehr zur sofortigen Versagung der Gewerbesteuerfreiheit von Mieterträgen. Übersteigen die Einnahmen aus der Stromlieferung/-erzeugung und dem Betrieb der Ladestationen jedoch 10% der Mieteinnahmen, bleibt es bei der Versagung der Gewerbesteuerfreiheit.  

Auch weitere Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen zum Mieter, z.B. aus der Vermietung von Betriebsvorrichtungen, die bisher stets die Versagung der Gewerbesteuerfreiheit zur Folge hatten, sind jetzt unschädlich, sofern die Einnahmen nicht höher als 5% der Einnahmen aus der eigentlichen Vermietung sind.

Auffassung der Finanzverwaltung zu wesentlichen für Investoren wichtigen Zweifelsfragen der Neuregelung:

  • Die prozentualen Größen sind unter Betrachtung des gesamten Unternehmens zu ermitteln. Eine Betrachtung der einzelnen Immobilien erfolgt somit nicht.
  • Die Einnahmen aus der (Mit-)Veräußerung oder Demontage der Stromerzeugungsanlagen, der Ladesäulen oder der vermieteten Betriebsvorrichtungen sind nicht per se schädlich. Sie sind bei der Prüfung der Bagatellgrenzen einzubeziehen. Im Fall der Veräußerung der Immobilie dürfte die Gewerbesteuerfreiheit jedoch faktisch regelmäßig scheitern, da der auf die Immobilie entfallende Veräußerungserlös bei der Ermittlung der Prozentgrenze unberücksichtigt bleibt.
  • Stromlieferungen an Letztverbraucher sind grds. schädlich für die Gewerbesteuerfreiheit, es sei denn, es handelt sich um Mieter der Immobiliengesellschaft. Die Ausnahme umfasst auch Stromlieferungen an Mieter, deren Mieteinheiten sich auf anderen Grundstücken des Immobilienunternehmens befinden. Zentrale Energiegewinnungsanlagen für Quartiere sind somit möglich.
  • Die Immobiliengesellschaft muss nicht Eigentümerin der Anlagen sein. Es ist ausreichend, wenn diese geleast werden.    
  • Die Stromlieferung aus dem Betrieb von Ladesäulen ist (innerhalb der Bagatellgrenze) auch dann unschädlich, wenn die Lieferung nicht nur an Mieter erfolgt.
  • Auch für Stromlieferungen eines Blockheizkraftwerks kann die oben beschriebene Unschädlichkeitsgrenze i.H.v. 10% beansprucht werden. Voraussetzung ist, dass das Blockheizkraftwerk ausschließlich mit Biomasse i.S.d. § 3 Nr. 21 EEG betrieben wird. Liegt dies nicht vor, gilt die allgemeine Bagatellgrenze i.H.v. 5% der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes, sofern die Stromlieferung an Mieter erfolgt.
  • Bei der Berechnung der prozentualen Unschädlichkeitsgrenzen gehören zu den Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes auch sämtliche umlagefähige Betriebskosten, jedoch ohne Umsatzsteuer.
  • Forderungsausfälle aus bilanzierten Miet- oder Pachtansprüchen haben bei Ausbuchung für die Ermittlung der Bagatellgrenzen keine Auswirkungen auf die Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes.

  

Fazit

Mit dem Ländererlass hat die Finanzverwaltung zu Zweifelsfragen zu den neuen Voraussetzungen für eine Gewerbesteuerfreiheit von Mieterträgen Stellung genommen. Es bleibt jedoch dabei, dass beim Verkauf der Immobilie und dem (Mit-)Verkauf der Anlagen und Ladesäulen im Wege eines Asset Deals regelmäßig die Gewerbesteuerfreiheit entfallen dürfte. Investoren sind daher gut beraten, bereits bei Planung der Investitionen das Exit-Szenario zu bedenken, um frühzeitig steueroptimale Strukturen aufzusetzen.

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