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Keine Gefährdung der Steuerfrei­heit von Veräußerungsgewinnen bei Immobilienunternehmen durch Formwechsel

Veröffentlicht: 21. März 2022

Um was geht es?  Unter bestimmten Voraussetzungen werden die Erträge von gewerblichen Immobilienunternehmen nicht mit Gewerbesteuer belastet (sogenannte erweiterte Grundstückskürzung). Neben laufenden Mieterträgen umfasst diese Steuerfreistellung auch Veräußerungsgewinne.

Die Gewerbesteuerfreiheit der entsprechenden Erträge ist jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft.

Eine Voraussetzung für diese Gewerbesteuerfreiheit ist, dass in den Immobilienerträgen keine Gewinne aus der Aufdeckung von stillen Reserven aus Grundbesitz enthalten sind, der innerhalb von 3 Jahren vor der Aufdeckung der stillen Reserven zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Wert in das Betriebsvermögen der veräußernden Immobiliengesellschaft überführt oder übertragen wurde. Die Regelung wurde eingeführt, um missbräuchliche steuerliche Gestaltungen zu unterbinden.

Im Falle des Formwechsels wird für ertragsteuerliche Zwecke, obwohl zivilrechtlich kein Rechtsträgerwechsel erfolgt, eine Vermögensübertragung fingiert. Strittig war bisher, ob diese für steuerliche Zwecke angenommene fiktive Vermögensübertragung eine schädliche Überführung oder Übertragung darstellt, wenn im Rahmen des Formwechsels die stillen Reserven für Besteuerungszwecke nicht aufgedeckt werden. Wenn dies der Fall wäre, würde bei strenger Wortlautauslegung die dreijährige Frist im Zeitpunkt des Formwechsels beginnen. Eine gewerbesteuerfreie Veräußerung des Grundbesitzes drei Jahre nach dem Formwechsel wäre nicht möglich.

Mit dem oben genannten Urteil hat der BFH jetzt zwar entschieden, dass der Formwechsel und die damit für steuerliche Zwecke angenommene fiktive Vermögensübertragung eine Überführung bzw. Übertragung i. S. d. § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG darstellt. Grundsätzlich wäre daher ein Formwechsel, der nicht die Aufdeckung sämtlicher stillen Reserven für Besteuerungszwecke zur Folge hat, für die Gewerbesteuerfreiheit des Veräußerungsgewinns schädlich, wenn Grundbesitz des gewerblichen Immobilienunternehmens innerhalb von 3 Jahren nach dem Formwechsel veräußert wird.

Der BFH hat jedoch weiterhin entschieden, dass für die Berechnung der Dreijahresfrist auf den Zeitpunkt der ursprünglichen Grundstücksanschaffung abzustellen ist. Sofern die formgewechselte Gesellschaft somit insgesamt länger als 3 Jahre im Besitz des Immobilienvermögens ist, wird die erweiterte Kürzung nicht durch den Formwechsel gefährdet.

Fazit

Das Ergebnis ist uneingeschränkt zu begrüßen. Es gibt Rechtssicherheit in entsprechenden Umwandlungsfällen. Wichtig ist, dass bei Umwandlung zu einem Wert unter dem Verkehrswert nicht eine erneute 3-jährige Frist beginnt.

Sofern die Finanzverwaltung in der Vergangenheit dies anders behandelt hat, sollten betroffene Steuerpflichtige jetzt unter Hinweis auf das Urteil die Änderung der Steuerbescheide beantragen. Gerne sind wir hierbei behilflich.

Ansprechpartner

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