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Keine erweiterte Grundstücks­kürzung bei erstmaliger Grundstücksverwaltung im Laufe des Erhebungszeitraums

Veröffentlicht: 2. Februar 2022

Die erweiterte Grundstückskürzung wird auf Antrag gewährt, bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz („privilegierte Haupttätigkeit“) oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzten oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des WEG, errichten und veräußern („erlaubte Nebentätigkeiten“).

Erträge (insbes. Mieteinnahmen) aus der Haupttätigkeit sind von der Gewerbesteuer befreit. Die Einkünfte aus den erlaubten Nebentätigkeiten führen zwar nicht zu einer Gewerbesteuerpflicht der Erträge aus der privilegierten Haupttätigkeit, sind aber selbst nicht gewerbesteuerlich begünstigt.

Strittig war, wie das gesetzliche Ausschließlichkeitsgebot in zeitlicher Hinsicht zu verstehen ist. Dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Beschluss vom 27.10.2021 entschieden.

Im Urteilsfall klagte eine neu gegründete Kapitalgesellschaft, der für das Gründungsjahr die erweiterte Grundstückskürzung versagt wurde, obwohl sie nach ihrer Eintragung in das Handelsregister bis zum Ankauf eigenen Grundbesitzes keiner wirtschaftlichen Tätigkeit nachging und währenddessen nur erlaubte Nebentätigkeiten ausführte.

Der BFH führt aus, dass Vermietungsunternehmen die gewerbesteuerliche Begünstigung nur in Anspruch nehmen können, wenn sie im gesamten Erhebungszeitraums einer begünstigenden Tätigkeit nachgehen.

Bei neu gegründeten Grundstücksunternehmen kommt es damit zeitlich auf den Beginn der Gewerbesteuerpflicht an. Bei einer Kapitalgesellschaft wie im Urteilsfall beginnt die Gewerbesteuerpflicht und damit auch der gewerbesteuerliche Erhebungszeitraum mit der Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister.

Es ist nicht ausreichend, dass die GmbH bis zum Ankauf des ersten Grundstücks und darauf folgender Ausübung einer privilegierten Haupttätigkeit einer zulässigen Nebentätigkeit nachgeht, wie beispielsweise der Verwaltung eigenen Kapitalvermögens. Eine in zeitlicher Hinsicht ausschließliche privilegierte Tätigkeit im Erhebungszeitraum ist dann nicht gegeben.
 
Im Ergebnis hat der entscheidende Senat des BFH den zeitlichen Ausschließlichkeitsaspekt bei Ankauf des ersten Grundstücks analog zu der Veräußerung des letzten Grundstücks bewertet. Am Erfordernis der ausschließlichen Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes fehlt es nämlich ebenso, wenn ein Unternehmer das letzte oder einzige Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert und damit die privilegierte Haupttätigkeit endet. Lediglich auf die zulässige „technisch bedingte“ Ausnahme bei einer Veräußerung zum 31.12., 23:59 Uhr wies der BFH abermals hin.

Fazit

Die Entscheidung des BFH zeigt, dass die Maßstäbe für die zeitliche Ausschließlichkeit eng ausgelegt werden. Im ersten Jahr ist der Beginn der Gewerbesteuerpflicht des Unternehmens in den Fokus zu nehmen und eine privilegierte Tätigkeit von Anfang an durchzuführen. Gerne unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Optimierung von Grundstückstransaktionen – auch in zeitlicher Hinsicht.

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