Grunderwerbsteuer – Gesetzentwurf mit grundlegenden Änderungen

Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich immer dann an, wenn ein Grundstück unmittelbar oder mittelbar übertragen wird. Das Bundesfinanzministerium plant eine umfassende Neuausrichtung des Grunderwerbsteuer­gesetzes und hat den Ländern einen Diskussionsentwurf zur Abstimmung zugesendet. Da die Änderungen bereits zum 1.1.2024 in Kraft treten sollen, skizzieren wir nachfolgend die wesentlichen Punkte des Vorhabens:
 

Besteuerung von Share Deals

Die Besteuerung von Anteilsübertragungen soll im Grundsatz nur erfolgen, wenn sämtliche Anteile (d.h. 100 %) an einer Grundstücksgesellschaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt werden.

Die Umgehung von Grunderwerbsteuer durch Anteilserwerbe mit Co-Investoren soll dadurch vermieden werden, dass auch eine Erwerbergruppe einen vollständigen Anteilserwerb verwirklichen kann. Eine solche Erwerbergruppe liegt nach dem Gesetz­entwurf vor, wenn mehrere Personen sich über den Anteilserwerb gemeinsam abgestimmt haben. Ein abgestimmtes Verhalten kann bereits dann vorliegen, wenn die Anteilserwerbe mehrerer Personen in einem sach­lichen oder zeitlichen Zusammenhang stehen.

Die Vermeidung von Grunderwerbsteuer durch das Zurückbehalten von Anteilen soll unterbunden werden, indem Anteile, die im sog. dienenden Interesse eines Erwerbers oder der Erwerbergruppe gehalten werden, nicht bei der Berechnung der Anteilsquote eines Erwerbers mitgezählt werden. In diesen Fällen reicht entsprechend auch die Vereinigung von weniger als 100 % der Anteile aus, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Ebenso werden eigene Anteile der Gesellschaft nicht mitgerechnet. Wann ein dienendes Interesse vorliegt, wird anhand von Regelbeispielen verdeutlicht werden. Unter anderem soll bei einer Beschränkung von Gesellschaftsrechten oder im Falle der Verein­barung von Fest- oder Mindestvergütungen für Gesellschafter ein dienendes Interesse vorliegen.

Gleichzeitig sollen bisher oftmals nicht erfasste Übertragungen immobilienhaltender Fonds künftig unter den gleichen Voraussetzungen mit Grunderwerbsteuer belastet werden. Das soll gelingen, indem nicht nur die Kapitalverwaltungsgesellschaft eines Fonds, sondern auch der Fonds selbst als Grundstücksgesellschaft gilt. Entsprechende Übertragungen von Anteilen an der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder von Fondsanteilen können damit gleichermaßen eine Besteuerung auslösen.

Ergänzt werden die Vorschriften durch weitgehende Regelungen zur Haftung für Grunderwerbsteuerschulden und Anzeigepflichten für relevante Anteilsübertragungen.
 

Grundstücksübertragungen zwischen Gesell­schaften und ihren Gesellschaftern sowie im Konzern

Grundstücksübertragungen von Gesellschaftern auf eine Gesellschaft sollen (unabhängig von ihrer Rechtsform) von der Grunderwerbsteuer quotal im Umfang der Beteiligung des Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen befreit werden. Dies setzt voraus, dass der Gesellschafter zuvor bereits mindestens fünf Jahre Eigentümer des übertragenen Grundstücks war.

Schließlich sollen auch Grundstücksübertragungen von einer Gesellschaft (unabhängig von ihrer Rechtsform) auf ihre Gesellschafter von der Grunderwerbsteuer quotal im Umfang der Beteiligung des Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen befreit werden. Hierbei ist Voraussetzung, dass der grundstückserwerbende Gesellschafter mindestens fünf Jahre Eigentümer des übertragenen Grundstücks bleibt.

Zudem ist geplant, für grunderwerbsteuerbare Grundstücksübertragungen oder Anteilsübertragungen innerhalb eines Konzerns eine weitgehende Befreiung von der Grunderwerbsteuer einzuführen. Diese greift, wenn sich der bestimmende Einfluss einer Person über ein Grundstück im Zuge entsprechender Transaktionen nicht verändert. Der bestimmende Einfluss knüpft an die Regelungen über die spezielle grund­erwerbsteuerliche Zurechnung des Grundstücks bzw. an die Beibehaltung einer vollständigen Anteilsbeteiligung bei einer Person an.