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Aktuelles zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

Veröffentlicht: 23. Juli 2020

Der Gesetzgeber fördert den Mietwohnungsneubau durch Sonderabschreibungen von jährlich bis zu 5% der Anschaffungs-/ Herstellungskosten (maximal jedoch EUR 2.000 je Quadratmeter) im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden drei Jahren; letztmals jedoch im Jahr 2026. Die Sonderabschreibung kann neben der normalen Gebäudeabschreibung von 2 % geltend gemacht werden.
Voraussetzung für die Sonderabschreibungen ist, dass der Bauantrag für die Baumaßnahmen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Zudem dürfen die Anschaffungs-/ Herstellungskosten für die jeweilige Wohnung EUR 3.000 je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/ Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. In der Praxis hat sich gezeigt, dass bei der Prüfung der Voraussetzungen noch einige Rechtsunsicherheiten bestehen.

In dem BMF-Schreiben vom 7.7.2020 hat die Finanzverwaltung die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung konkretisiert bzw. erläutert. Dabei hat sie auch zu den bisher offenen Fragen zur Ermittlung der relevanten Wohnfläche und damit zu den relevanten Anschaffungs-/ Herstellungskosten je Quadratmeter der Mietwohnung ausführlich Stellung genommen.

Wesentliche Aspekte:

Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn der Bauantrag/ die Bauanzeige zwischen dem 31.8.2018 und dem 1.1.2022 gestellt wird. Die Finanzverwaltung hat klargestellt, dass auf das Eingangsdatum des Bauantrags/ der Bauanzeige abzustellen ist.


Bei Wohnungen in Studenten- oder Seniorenwohnheimen kann die Sonderabschreibung auch in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnfläche weniger als 23 qm, aber mindestens 20 qm beträgt und somit die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG nicht gegeben sind.


Eine neue Wohnung kann nicht nur durch Neu-, sondern auch durch Aus- und Umbau entstehen.
Die Wohnung muss langfristig zu Wohnzwecken gegen Entgelt vermietet sein. Beträgt das Entgelt weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Sonderabschreibung kann in dem Fall nur für die entgeltliche Nutzungsüberlassung geltend gemacht werden und ist entsprechend aufzuteilen. Die Wohnung darf nicht nur der vorübergehenden Beherbergung von Personen dienen (wie z.B. bei Ferienwohnungen). Ein Arbeitszimmer des Mieters ist zur Vereinfachung den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzuordnen.


Die für die Ermittlung der Baukostenobergrenze von EUR 3.000 je Quadratmeter relevante Fläche kann entweder nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277 berechnet werden. Dabei sind abweichend von der Wohnflächenverordnung auch Nebenräume wie Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume usw. einzubeziehen.

Fazit

Das BMF-Schreiben ist grds. zu begrüßen, da zu vielen bislang ungeklärten Aspekten Stellung bezogen wurde. Insbesondere die Ausführungen zur Ermittlung der maßgeblichen Wohnfläche für die Ermittlung der Baukostenobergrenze sowie für die förderfähigen Anschaffungs-/ Herstellungskosten geben dem Steuerpflichtigen jetzt Rechtssicherheit, wie er vorzugehen hat und welche Flächen er nach Auffassung der Finanzverwaltung berücksichtigen darf.

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