So gelingt die Erklärung
zum Grundsteuerwert 2022

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer aus 3 Stufen:

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwertes
2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags
3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde und Berechnung der Grundsteuer

Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Stufe 1 und 2 sind Sache des Finanzamts: Dieses erlässt diesbezüglich Feststellungsbescheide. Für Stufe 3 sind die Gemeinden zuständig: Sie erlassen den Grundsteuerbescheid.

Bei welchen Gebäuden es sich um Baudenkmäler handelt, bestimmt das jeweilige Landesdenkmal-schutzgesetz. Befindet sich auf einem zu bewertenden Grundstück ein Baudenkmal, reduziert sich die Steuermesszahl. Wie hoch diese Reduzierung ausfällt, hängt davon ab, welche Regelung im jeweiligen Bundesland gilt, also ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell zur Anwendung kommt:

Grundsteuermodell Reduzierung der Steuermesszahl bei Baudenkmälern um

Bundesmodell: 10 %
Baden-Württemberg: 10 %
Bayern: 25 %
Hamburg: 25 %
Hessen: 25 %
Niedersachsen: 25 %
Saarland: 10 %
Sachsen: 10 %

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Begriff „benutzbar“ siehe „unbebaute Grundstücke“. Eine Bebauung liegt auch dann vor, wenn die Gebäude vom Wert bzw. vom Umfang her von untergeordneter Bedeutung sind.

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:

• Einfamilienhäuser
  Das sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind (ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist steuerlich ein „Zweifamilienhaus“). Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
   

• Zweifamilienhäuser
  Das sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten (also auch ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
   

• Wohnungseigentum
  Gemeint ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
   

• Mietwohngrundstücke
  Hierbei handelt es sich um Grundstücke mit 3 oder mehr Wohnungen. Sie müssen zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen.
   

• Teileigentum
  Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
   

• Geschäftsgrundstücke
  Das sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremdenbetrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.
   

• Gemischt genutzte Grundstücke
  Das sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teil-eigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.
   

• Sonstige bebaute Grundstücke
  Hierunter fallen alle Grundstücke, die zu keiner anderen Grundstücksart gehören.
  Die Abgrenzung der Grundstücksarten wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche vorgenommen. Eine „Wohnung“ ist definiert als die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssen baulich abgetrennt sein, einen eigenen Zugang haben und über Küche, Bad und Toilette verfügen. Die Wohnfläche soll mindestens 20 qm betragen.

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.

Die Bodenrichtwerte spielen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes eine wichtige Rolle – nur nicht in Bayern und in Hamburg:
 

• In Bayern wird der Grundsteuerwert wertunabhängig ermittelt. Bei dem sog. reinen Flächenmodell kommen Bodenrichtwerte nicht zur Anwendung.
• Auch Hamburg lässt die Bodenrichtwerte außen vor und berücksichtigt stattdessen die Wohnlage.

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach dem sog. Bundesmodell, das von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt ist.

Es sei denn, ein Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch und erlässt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Dann gilt dieses Landesmodell. Diese Möglichkeit haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen genutzt. Das Saarland und Sachsen wenden zwar grundsätzlich das Bundesmodell an, verwenden jedoch abweichende Steuermesszahlen.

Es muss angegeben werden, wem das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört. Bei einem Erbbaurecht muss die Rechtsform des Erbbauberechtigten, bei einem Grundstück mit einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden die Rechtsform der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grund und Bodens angegeben werden.
 

• Alleineigentum
  Das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört einer natürlichen Person oder einer juristischen Person.
  • Eine natürliche Person ist jeder Mensch als Träger von Rechten und Pflichten
  • Juristische Personen des öffentlichen Rechts sind Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts, also zum Beispiel
    • Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Landkreise und Gemeinden),
    • Verbandskörperschaften (Gemeindeverbände) oder
    • Personal- und Realkörperschaften (Industrie- und Handelskammern, Handwerks­kammern und Universitäten).
  • Juristische Personen des Privatrechts sind zum Beispiel
    • eine Genossenschaft,
    • eine Aktiengesellschaft (AG),
    • eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH),
  • ein eingetragener Verein oder
    • eine Stiftung,
    • Beim Alleineigentum einer juristischen Person ist anzugeben, ob sie:
    • unternehmerisch tätig oder
    • nicht unternehmerisch tätig ist.

Hinweis zu juristischen Personen:
"Juristische Person" ist jede Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH), OHG, KG und GmbH & Co. KG etc., nicht aber z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Erbengemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft oder Grundstücksgemeinschaft.
Eine „unternehmerische Tätigkeit“ der juristischen Person liegt vor, wenn Sie über die Verwaltung und Vermietung des Grundbesitzes hinaus weitere geschäftliche Aktivitäten entfaltet.
 

• Eigentümergemeinschaften
  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartnerschaften
    Das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört den Ehegatten oder der eingetragenen Lebenspartnerschaft. Beide Personen sind einzeln aufzuführen.
  • Erbengemeinschaft
    Das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört einer Erbengemeinschaft an. Alle Beteiligten sind einzeln aufzuführen.
• Bruchteilsgemeinschaft
  Das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört mehreren Personen. Sie haben Miteigentum nach Bruchteilen (eingetragen im Grundbuch). Über den eigenen Anteil können jede Miteigentümerin bzw. jeder Miteigentümer frei verfügen, das heißt, der Anteil kann verkauft, belastet oder vererbt werden.
• Grundstücksgemeinschaft ohne geschäftsüblichen Namen
  Wenn das Grundstück einer Gemeinschaft ohne geschäftsüblichen Namen (z.B. Erben­gemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Bruchteilsgemeinschaft) gehört, lautet der Anredeschlüssel und die Bezeichnung der Gemeinschaft z.B. „Erbengemeinschaft nach Max Muster“ oder „Grundstücksgemeinschaft Müller/Schuster“. Alle Beteiligten sind einzeln aufzuführen.
• Grundstücksgemeinschaft mit geschäftsüblichen Namen
  Wenn das Grundstück einer Gesamthandsgemeinschaft mit geschäftsüblichem Namen und Sitz (z. B. einer OHG, KG, GmbH & Co. KG oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gehört, sind an der Gesellschaft beteiligte Einzelpersonen nicht gesondert aufzuführen. Die Personengesellschaft ist selbst Eigentümerin, nicht die an ihr beteiligten Personen.
  
  Es muss angegeben werden, ob an der Grundstücksgemeinschaft ausschließlich natürliche Personen oder ausschließlich juristische Personen beteiligt sind. Sind sowohl natürliche als auch juristische Personen an der Gesellschaft beteiligt ist „andere Grundstücksgemeinschaft“ anzugeben. Hier ist z.B. regelmäßig die GmbH & Co. KG zu erfassen.
  
  Beispiel:
  Die ABC-OHG ist Eigentümerin eines Grundstücks, Beteiligte sind die natürlichen Personen A, B und C.
  
  (Grundstücksgemeinschaft ausschl. von natürlichen Personen) einzutragen. Der Name und die Anschrift der OHG sind einzutragen. Die an der OHG beteiligten Personen A, B und C werden nicht gesondert aufgeführt.

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.

Für jedes Grundstück muss eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben werden. Eine Abgabe per ELSTER ist Pflicht. Nach derzeitigem Stand soll ab 01.07.2022 die Möglichkeit der elektronischen Übermittlung bestehen. Letzter Tag der Abgabefrist soll der 31.10.2022 sein.

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei Wohngrundstücken, also
 

• Einfamilienhäusern
  Das sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

• Zweifamilienhäusern
  Das sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

• Wohnungseigentum
  Gemeint ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

• Mietwohngrundstücken
  Hierbei handelt es sich um Grundstücke mit 3 oder mehr Wohnungen. Sie müssen zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts.

• Voraussetzung für die Annahme einer Wohnung ist
  • die Zusammenfassung von Räumen,
  • eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit,
  • ein eigener Zugang,
  • die Möglichkeit der Führung eines selbstständigen Haushalts (Küche, Bad oder Dusche, Toilette),
  • eine Mindestgröße von 20 qm.

Mit Flur wird ein Teil der Gemarkung bezeichnet, nämlich die Nutzfläche einer Siedlung. Der Flur besteht aus mehreren Grundstücken, den sog. Flurstücken. Die Flurnummer kann z.B. dem Grundbuchauszug entnommen werden.

Flurstück ist die Bezeichnung für ein Grundstück. Die Flurstücknummer besteht aus Zähler und Nenner und lautet z. B. 64/711. Sie findet sich z.B. im Grundbuchauszug. Mehrere Flurstücke bilden zusammen den Flur.

Im Folgenden sind Gebäudearten aufgelistet, die im Excel-Tool nicht aufgeführt werden, die aber mit vergleichbaren Gebäudearten aufgeführt werden können.
 

• Baujahr
  Das Baujahr ist das Jahr, in dem das Gebäude erstmalig bezugsfertig war. Ein Gebäude ist erstmalig bezugsfertig, wenn die bestimmungsgemäße Nutzung möglich ist. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist hierfür nicht entscheidend. Das Gebäude gilt auch als erstmalig bezugsfertig, wenn das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt durch Anbauten oder Aufstockungen erweitert wurde. Dann muss entsprechend dieses Jahrs eingetragen werden.
   

• Kernsanierung
  Es muss das Jahr in dem die Kernsanierung abgeschlossen wurde, eingetragen werden.
  
  Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht. Dazu wird bei dem Gebäude zunächst alles außer der tragenden Substanz entfernt. Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei normalerweise erhalten. Diese können ggf. instandgesetzt werden.
  
  Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung
   
  • der Dacheindeckung,
  • der Fassade,
  • der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände,
  • der Fußböden,
  • der Fenster,
  • der Innen- und Außentüren sowie

  • sämtlicher technischer Systeme wie z. B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei als neuwertig anzusehen sind.
     

Im Einzelfall müssen nicht zwingend alle der vorgenannten Kriterien gleichzeitig erfüllt sein. Dies gilt insbesondere für solche Gebäude und Gebäudeteile, bei denen aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine weitreichende Veränderung nicht zulässig ist (z. B. unter Denkmalschutz stehende Gebäude und Gebäudeteile).

Die gesamte Fläche einer Gemeinde nennt man Gemarkung. Meist stimmen Gemarkung und politische Gemeinde überein. Durch Gemeindegebietsreformen kann es jedoch passieren, dass eine Gemarkung sich über mehrere politischen Gemeinden erstreckt. Die Gemarkung findet sich z.B. im Grundbuchauszug.

Zu den Geschäftsgrundstücken gehört ein Grundstück, wenn es überwiegend zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Maßgebend ist das Verhältnis der Nutzfläche zur Wohnfläche.

Ein Geschäftsgrundstück liegt vor bei
 

• Teileigentum
  Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes des in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

• Geschäftsgrundstücken
  Das sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

• Gemischt genutzten Grundstücken
  Das sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

• Sonstigen bebauten Grundstücken
  Hierunter fallen alle Grundstücke, die zu keiner anderen Grundstücksart gehören.

Das Grundbuch ist ein Grundstücksregister. Darin sind Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet. Auch mit dem Grundstück verbundene Rechte und Lasten finden sich dort, z. B. Wegerechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte, Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.

Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Diesen erhält man, wenn man Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines eingetragenen Rechts ist.  Auch wenn man ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, bekommt man einen Grundbuchauszug. Dies gilt z. B., wenn Verkaufsverhandlungen schon konkret und weit vorangeschritten sind oder für Erben und Pflichtteilsberechtigte.

Ein Grundbuchblatt ist ein Teil eines Grundbuchs und enthält Angaben zu einem bestimmten Grundstück: die Flurstücknummern, die Eigentumsverhältnisse und ggf. welche Lasten und Beschränkungen es gibt.

Im Rahmen der Erhebung der Grundsteuer verwenden die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze. Für Grundstücke der Land- und Fortwirtschaft gilt ein eigener Hebesatz, die Grundsteuer A. Das „A“ steht für „agrarisch“. Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist meist deutlich geringer als der Hebesatz für andere Grundstücke (Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, unbebaute Grundstücke).

Für bauliche Grundstücke verwenden die Gemeinden den Hebesatz der Grundsteuer B. Dieser gilt sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Grundstücke. Ob es sich um eine Wohnbebauung handelt oder auf dem Grundstück ein betrieblich genutztes Gebäude steht, spielt keine Rolle.

Ab dem 01.01.2025 dürfen Gemeinden für unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz verwenden, die Grundsteuer C. Die Eigentümer sollen damit dazu gebracht werden, ihre unbebauten Grundstücke zu bebauen, idealerweise mit Wohnungen.

Die Voraussetzungen für die Grundsteuer C:
 

• Es liegen städtebauliche Gründe vor.
• Die betroffenen Grundstücke sind baureif.
  Als städtebauliche Gründe kommen insbesondere in Betracht:
  • die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen
  • die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder
  • die Stärkung der Innenentwicklung.
     

Liegen nur für einen bestimmten Gemeindeteil städtebauliche Gründe vor, muss die Gemeinde den gesonderten Hebesatz auf diesen Gemeindeteil beschränken.

Baureife Grundstücke sind unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Ob eine Baugenehmigung vorliegt oder zivilrechtliche Gründe einer Bebauung entgegenstehen, spielt keine Rolle.

Im Rahmen des 3-stufigen Verfahrens zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuermessbetrag die zweite Stufe dar. Der Grundsteuermessbetrag ist damit eigentlich nur ein Zwischenergebnis, das für die Berechnung der Grundsteuer aber sehr wichtig ist.

Der Grundsteuermessbetrag entsteht bei der Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Diese Formel gilt sowohl beim Bundesmodell als auch bei den Ländermodellen.

Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt festgestellt. Die Gemeinde verwendet den Grundsteuermessbetrag für die weitere Berechnung. Sie wendet darauf den Hebesatz an, um die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln:

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstücks wider und ist die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert.

Im 3-stufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuerwert die erste Stufe dar. Das Bundesmodell sieht für bebaute Grundstücke 2 Verfahren vor, wie der Grundsteuerwert zu ermitteln ist:
 

• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren
   

Das Ertragswertverfahren gilt für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke.

Das Sachwertverfahren wird bei Teileigentum, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken angewendet.

Für unbebaute Grundstücke wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Fläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert ermittelt.

In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es eigene Ländermodelle, die davon abweichend den Grundsteuerwert auf andere Weise ermitteln. Sachsen und das Saarland wenden für die Berechnung des Grundsteuerwertes das Bundesmodell an.

Die Grundstücksfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Denn egal, ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück handelt bzw. wie das Grundstück bebaut ist, die Grundstücksfläche muss man wissen. Das gilt übrigens sowohl für das Bundesmodell als auch für alle Landesmodelle. Wie groß das Grundstück ist, kann z. B. dem Grundbuchauszug entnommen werden bzw. ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Bei der Hauptfeststellung werden die Grundsteuerwerte allgemein festgestellt. Der Zeitabstand zwischen 2 Hauptfeststellungen beträgt 7 Jahre. Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt – das ist der Hauptfeststellungszeitpunkt.

Die erste Hauptfeststellung findet zum Stichtag 01.01.2022 statt. Ändern sich zwischen 2 Hauptfeststellungen die Verhältnisse, kann das Finanzamt Fortschreibungen vornehmen und den Grundsteuerwert neu feststellen. Es muss damit also nicht bis zum nächsten Hauptfeststellungszeit- punkt warten. In diesen Fällen kommt eine Fortschreibung in Betracht:
 

• Der Grundsteuerwert weicht von dem entsprechenden Wert des letzten Feststellungszeitpunkts nach oben oder unten um mehr als EUR 15.000 ab (Wertfortschreibung).
• Die Art des Grundstücks ändert sich. Dies ist z. B. der Fall, wenn aus einem gemischt genutzten Grundstück ein Zweifamilienhaus wird (Artfortschreibung).
• Die Eigentumsverhältnisse ändern sich z. B. durch Verkauf oder Erbschaft (Zurechnungsfortschreibung).
• Eine Nachfeststellung kommt in Betracht, wenn zwischen 2 Hauptfeststellungszeitpunkten ein Grundstück neu entsteht (z. B. durch Aufteilung) oder eine Grundsteuerbefreiung wegfällt und dadurch der Grundsteuerwert erstmals festgestellt werden muss.

Jede Gemeinde legt einen Hebesatz für die Grundsteuer fest. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und damit die Grundsteuer ermittelt wird:

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Die Gemeinden werden die Hebesätze aller Voraussicht nach zum 01.01.2025 neu festlegen.

Unter den Begriff Immobilie fallen sowohl Grundstücke als auch Wohngebäude und betrieblich genutzte Gebäude. Das Bewertungsgesetz sieht für die Bewertung weitere Gebäudearten vor: Einfamilienhaus, Mehr- familienhaus, Wohnungseigentum, Museen, Kindergärten, Einzel- und Mehrfachgaragen, Sport- und Tennishallen, Verbrauchermärkte u.v.m. Die Gebäudeart ist wichtig für die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sowie die Ermittlung der Normalherstellungskosten des Gebäudes im Rahmen des Sachwertverfahrens.

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle.

Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Bundeslandes werden dann die Nettokaltmieten durch Zuschläge und Abschläge angepasst:

Mietniveaustufe 1: - 20,0 %
Mietniveaustufe 2: - 10,0 %
Mietniveaustufe 3: ± 0 %
Mietniveaustufe 4: + 10,0 %
Mietniveaustufe 5: + 20,0 %
Mietniveaustufe 6: + 30,0 %
Mietniveaustufe 7: + 40,0 %

Nutzfläche in diesem Sinne ist insbesondere die Gebäudenutzfläche (Innenmaße) nach der DIN 277. Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen. Außerdem zählen zu Nutzflächen Nebenräume wie z.B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Nutzfläche sind Flächen, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Die Nutzungsart entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung und zur Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet werden muss. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken gilt normalerweise das Ertragswertverfahren, bei überwiegender betrieblicher Nutzung grundsätzlich das Sachwertverfahren. Maßgebend für die Nutzungsart ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche.

Geplant war ursprünglich eigentlich ein bundeseinheitliches Modell für eine neue Grundsteuer. Die Öffnungsklausel ermöglicht jedoch den Bundesländern, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Davon haben Gebrauch gemacht:
 

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen
• Saarland (Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen)
• Sachsen (Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen)

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei betrieblich genutzten Grundstücken, also bei
 

• Teileigentum
  Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

• Geschäftsgrundstücken
  Das sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

• Gemischt genutzten Grundstücken
  Das sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

• Sonstigen bebauten Grundstücken
  Hierunter fallen alle Grundstücke, die zu keiner anderen Grundstücksart gehören.
   

Im Sachwertverfahren werden der Wert des Gebäudes und der Bodenwert getrennt ermittelt und dann addiert. Die Summe, der vorläufige Sachwert des Grundstücks, wird mit einer Wertzahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert für das betrieblich genutzte Grundstück.

Die Steuernummer und die Identifikationsnummer können z.B. dem letzten Einkommensteuer-bescheid entnommen werden. Sollte die eigene Identifikationsnummer nicht bekannt sein, kann diese beim Bundeszentralamt für Steuern (www.bzst.de) erfragt werden.

Die Steuermesszahl ist ein Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Dadurch ergibt sich der Grundsteuermessbetrag:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Die Steuermesszahlen nach dem Bundesmodell betragen für
 

• Unbebaute Grundstücke: 0,34 ‰
• Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücke, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke: 0,31 ‰
   

Handelt es sich z.B. um ein Grundstück, für das nach dem Wohnraumförderungsgesetz eine Förderzusage erteilt wurde, wird die Steuermesszahl um 25 % ermäßigt. Das Gleiche gilt für Grundstücke, die dem sozialen Wohnungsbau dienen. Bei Baudenkmälern ermäßigt sich die Steuermesszahl um 10 %.

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist. Bezugsfertig wiederum bedeutet, dass das Gebäude insgesamt, die einzelnen Wohnungen oder anderen Räume bestimmungsgemäß genutzt werden können. Voraussetzung dafür ist, dass alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen und ggf. nur noch geringfügige Restarbeiten durchzuführen sind. Müssen also zum Beispiel noch Wände gestrichen oder Bodenbelag verlegt werden, schließen diese Arbeiten die Bezugsfertigkeit nicht aus.

Maßgebender Zeitpunkt für die Bezugsfertigkeit ist der Feststellungszeitpunkt.

Ist ein Gebäude nicht mehr benutzbar, kann aus einem bebauten Grundstück wieder ein unbebautes Grundstück werden. Die Benutzbarkeit endet insbesondere dann, wenn das Gebäude verfällt oder zerstört ist und es deshalb keine auf Dauer benutzbaren Räume mehr gibt. Keine Rolle spielt, um was für ein Gebäude es sich handelt. Deshalb handelt es sich auch dann um ein bebautes Grundstück, wenn es sich um kleine oder geringwertige Gebäude handelt, wie z. B. eine Garage, ein Kiosk oder ein Geräteschuppen.

Wichtig
Bisher galten Grundstücke auch dann als unbebaut, wenn sich auf ihnen Gebäude von untergeordneter Bedeutung befanden. Diese Regelung wurde in § 246 BewG nicht übernommen und gilt damit nicht mehr für die ab 01.01.2022 stattfindende Neubewertung der Grundstücke. Das kann dazu führen, dass ein Grundstück, das bisher als unbebaut galt, nun als bebautes Grundstück bewertet wird.

Hierzu gehören gem. § 2 der Wohnflächenverordnung – WoFlV v. 25.11.2003 folgende Grundflächen:
 

1. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
2. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
   1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
   2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
3. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
   1. Zubehörräume, insbesondere:
      a) Kellerräume,
      b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
      c) Waschküchen,
      d) Bodenräume,
      e) Trockenräume,
      f) Heizungsräume und
      g) Garagen,
   2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
   3. Geschäftsräume.

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche.

Wohngrundstücke sind:
 

• Einfamilienhäuser
  Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
   
• Zweifamilienhäuser
  Das sind Wohngrundstücke, die 2 Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
   
• Wohnungseigentum
  Gemeint ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
   
• Mietwohngrundstücke
  Hierbei handelt es sich um Grundstücke mit 3 oder mehr Wohnungen. Sie müssen zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen.

Eine „Wohnung“ ist definiert als die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssen baulich abgetrennt sein, einen eigenen Zugang haben und über Küche, Bad und Toilette verfügen. Die Wohnfläche soll mindestens 20 qm betragen.