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Mieterhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen

Veröffentlicht: 1. Dezember 2022 aus Steuern & Wirtschaft aktuell

Mieterhöhungen können auf vertraglich vereinbarte sog. „Wertsicherungsklauseln“ gestützt werden. Bei der Gewerberaummiete wird diesbezüglich zwischen zwei Klauseln unterschieden, die sich in ihren Voraussetzungen unterscheiden. Die derzeitigen Preissteigerungen führen zur Frage der Anwendbarkeit der Klauseln für die Anpassung der Miete.

Regelmäßig sind Wertsicherungsklauseln, die auch als Preis-, Index- oder Gleitklauseln bezeichnet werden, Bestandteil von gewerblichen Mietverträgen. Ziel derartiger Klauseln ist es, die ursprüngliche wirtschaftliche Einigung im Wesentlichen zu erhalten und insbesondere Inflationsrisiken zu minimieren.

Bei der Gewerberaummiete wird zwischen sog. „Automatischen Gleitklauseln“ und „Leistungsvorbehaltsklauseln“ differenziert.

Bei der automatischen Gleitklausel führt die Änderung der Bezugsgröße im Index automatisch zu einer Änderung der Miete. Als Index wird vielfach auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland abgestellt. Ein Aufforderungsschreiben des Vermieters ist nicht erforderlich. Die Änderung der Miete ist an die Bezugsgröße gekoppelt und lässt den Parteien damit keinen Verhandlungsspielraum. Für den Zeitpunkt der Mietänderung sind die Parteiabreden maßgeblich. Die Miete kann sich beispielsweise direkt am Tag der Änderung des Indexes ändern oder auch erst zu Beginn des Folgejahres.

Bei der Leistungsvorbehaltsklausel tritt die Mietänderung hingegen nicht automatisch ein. Die Miete kann bei Eintritt der vereinbarten Voraussetzung angepasst bzw. neu festgesetzt werden. Für den Eintritt der Mietänderung ist das Änderungsverlangen einer Partei erforderlich.

Die Wertsicherung bezieht sich grundsätzlich allein auf die Grundmiete. Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen werden nicht angepasst, sofern sie nicht mit der Mietzahlung abgegolten werden.

Das Gesetz normiert strenge Voraussetzungen an die Zulässigkeit solcher Wertsicherungsklauseln. Diese sind nur zulässig, wenn der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern oder der Mietvertrag von vornherein auf 10 Jahre abgeschlossen ist. Zudem muss als Index auf einen vom Statistischen Bundes- oder Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder auf einen vom Amt der europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbrauchspreisindex Bezug genommen werden. Entspricht die Klausel nicht diesen strengen Voraussetzungen, tritt die Unwirksamkeit jedoch grundsätzlich erst mit der rechtskräftigen Feststellung der Unzulässigkeit ein.

Auch in Wohnraummietverträgen kann eine Indexmiete vereinbart werden. Die Miete muss während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Änderung der Indexmiete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dazu muss neben der konkreten Indexveränderung auch die erhöhte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden.

Hinweis:

Wir empfehlen den Parteien eines Mietvertrages zu überprüfen, ob eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde und deren Voraussetzungen für eine Anpassung der Miete vorliegen. Anderenfalls droht in Fällen einer automatischen Gleitklausel das „Ansammeln“ von erheblichen offenen Mietbeträgen.

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