Verschärfte Aufklärungspflichten für Immobilienverkäufer

Die Klägerin machte einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht geltend, da sie nicht hinreichend über mögliche außergewöhnliche Kosten informiert worden sei.

Der Bundesgerichtshof folgte am 15.9.2023 dieser Argumentation und betonte, dass die Verkäuferin nicht davon ausgehen könne, dass die Käuferin die Informationen in einem virtuellen Datenraum selbstständig finde. Die Aufklärungspflicht der Verkäuferin entfalle nur dann, wenn sie aufgrund der Umstände erwarten könne, dass die Käuferin den offenbarungspflichtigen Umstand aus den zur Verfügung gestellten Informationen entnehmen werde. Bei der Bereitstellung eines Datenraums komme es im Einzelfall darauf an, wie der Datenraum und der Zugang zu ihm organisiert sei. Das Einstellen der relevanten Unterlagen in den Datenraum kurz vor dem geplanten Vertragsschluss ohne entsprechenden Hinweis reiche aus Sicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls nicht aus. Die Verkäuferin habe daher ihre Aufklärungspflicht verletzt.

Darüber hinaus stellt der Bundesgerichtshof klar, dass ein Schadensersatzanspruch – unabhängig von der verletzten Aufklärungspflicht – auch wegen der unzutreffenden Erklärung im notariellen Kaufvertrag und einer unrichtigen Antwort der Verkäuferin auf Fragen der Käuferin in Betracht komme. Dies unterstreicht die Bedeutung der Genauigkeit und Richtigkeit der gemachten Zusicherungen in den Kaufverträgen.