Investitionskostenzuschüsse des Vermieters an den Mieter

Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Finanzgericht (FG) Saarland zu beschäftigen. Es musste darüber entscheiden, wann ein Investitionskostenzuschuss eines Vermieters an den Mieter zu einem Leistungsaustausch führt. Die Klägerin (Vermieterin) begehrte in diesem Verfahren den Vorsteuerabzug aus einem durch den Mieter in Rechnung gestellten Investitionskostenzuschuss und beantragte hilfsweise die Reduzierung der Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer für bereits erhaltene Mieten.

Im Ergebnis versagte das FG Saarland mit Urteil vom 14.6.2023 (1 K 1264/19) den Vorsteuerabzug aus dem Investitionskostenzuschuss, da dieser ohne Gegenleistung gezahlt wurde. Das FG stellte zwar fest, dass der Investitionskostenzuschuss wirtschaftlich betrachtet im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen steht. Dies würde grundsätzlich dazu führen, dass eine Änderung der Bemessungsgrundlage nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) infrage käme. Da aber die Klägerin die zu hohe Umsatzsteuer auf die (ungekürzten) Mieteinnahmen in Rechnung gestellt und offen ausgewiesen hatte, schuldet die Klägerin die Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 UStG. Eine Änderung der Bemessungsgrundlage nach § 17 UStG setzt eine bereits erbrachte Leistung voraus. Dies war im Rechtsstreit nicht gegeben, da der Investitionskostenzuschuss im Vorhinein gewährt wurde. Damit konnte dem (hilfsweise) gestellten Antrag auf Reduzierung der umsatzsteuerlichen Bemessungsgrundlage nicht entsprochen werden.

Die reine Bezeichnung der Zahlung als Investitionskostenzuschuss und der Ausweis der Umsatzsteuer begründen für sich keinen Leistungsaustausch. Es muss vielmehr der Zuschuss mit einer Verpflichtung des Mieters einhergehen. Im Urteilsfall lag dem anlässlich des Abschlusses einer Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom Vermieter an den Mieter gezahlten Investitionskostenzuschuss keine besondere Gegenleistung des Mieters zugrunde. Daher konnte der Vermieter die in der Rechnung des Mieters über den Zuschuss gesondert ausgewiesene Steuer nicht als Vorsteuer abziehen.

Das FG Saarland gibt in seinem Urteil noch Hinweise darauf, wann es sich bei Zahlungen zwischen Vermieter und Mieter um einen Leistungsaustausch handelt. Dies kann – neben dem Eingehen des Mietvertrags – der Fall sein, wenn es sich bei dem Mieter um einen Prestigemieter handelt, der weitere Mieter anzieht. Denn dann erbringt der Mieter gegenüber dem Vermieter eine steuerpflichtige Werbeleistung. In jedem Fall muss es sich beim Leistungsbezug des Vermieters um einen verbrauchbaren Vorteil im Sinne des Mehrwertsteuerrechts handeln. Die bloße Verpflichtung, Mieter zu werden oder Mieter zu bleiben, stellt jedenfalls keinen verbrauchsfähigen Vorteil dar.

Bei Erstattung von Aufwendungen des Mieters aufgrund von Ausbauten, Umbauten und Einbauten durch den Vermieter handelt es sich um einen Leistungsaustausch im Rahmen von Werklieferungen des Mieters, sofern der Mieter dem Vermieter nicht nur das zivilrechtliche Eigentum überträgt, sondern auch einen vom Vermieter tatsächlich genutzten wirtschaftlichen Vorteil zuwendet.