Notwendiger Mindestinhalt einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung
Veröffentlicht: 29. August 2023
aus
Steuern & Wirtschaft aktuell 3-2023
Von:
Dr. Andreas Börger
Der Bundesgerichtshof entschied am 21.2.2023 über die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung. Der Vermieter hatte gegenüber dem Mieter eine Mieterhöhung aufgrund einer durchgeführten Wärmedämmung der Außenfassade geltend gemacht.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen lediglich darlegen, inwiefern die Modernisierungsmaßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung an Energie und Wasser bewirken. Der Vermieter hatte sowohl für die Darlegung des Energiespareffekts als auch hinsichtlich der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung in seiner Erhöhungserklärung auf das vorherige Ankündigungsschreiben Bezug genommen, ohne die tatsächlich entstandenen Kosten mitzuteilen oder die Rechnung beizufügen.
Der Bundesgerichtshof betonte am 21.2.2023, dass keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung gestellt werden. Es genüge, wenn der Mieter den Grund und Umfang der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen könne. Daher könne bei der Auslegung der Mieterhöhungserklärung auf das in Bezug genommene Ankündigungsschreiben zurückgegriffen werden.
Die Richter erachteten die Mitteilung (in dem Ankündigungsschreiben) für ausreichend, dass eine bisher ungedämmte Fassade gedämmt werde und damit Heizenergie eingespart werden könne. In Bezug auf bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie brauche der Vermieter lediglich Tatsachen darlegen, aus denen sich als Folge überschlägig eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Nicht erforderlich sei die Angabe konkreter Zahlen zur voraussichtlichen Einsparung.
Zudem sei es ausreichend, dass auch für die in der Modernisierungsmieterhöhung erforderliche Berechnung des Erhöhungsbetrags auf die Ausführungen in dem Ankündigungsschreiben zurückgegriffen wurde, das lediglich eine Kostenschätzung enthält. Die Angabe der tatsächlich entstandenen Kosten sei nicht erforderlich, da der Mieter ohnehin das Recht habe, Einsicht in die Belege zu nehmen und die Kosten zu überprüfen. Vielmehr genüge die Erklärung, dass mehr als die ursprünglich geschätzten Kosten nicht entstanden sind bzw. nicht geltend gemacht werden.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.2.2023 reiht sich in eine Vielzahl von Entscheidungen zu Modernisierungsmieterhöhungen ein. Danach muss eine auf Maßnahmen zur Wohnraummodernisierung gestützte Mieterhöhungserklärung plausibel, aber nicht im Detail begründet sein.
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