Verschaffung von Dienstleistungen als schädliche Nebentätigkeit bei der erweiterten Grundstückskürzung
Veröffentlicht: 3. Dezember 2024
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 2-2024
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Für die Inanspruchnahme der gewerbesteuerlichen Begünstigung gelten strenge Voraussetzungen. So darf z. B. grundsätzlich nur eigener Grundbesitz überlassen werden. In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist einer Gesellschaft nun die Erbringung unzulässiger Nebentätigkeiten zum Verhängnis geworden. Diese bestanden darin, dass der Vermieter den Mietern zum Abschluss eines Dienstleistungsvertrags verholfen hatte.
Die erweiterte Grundstückskürzung wird auf Antrag bei Unternehmen gewährt, die ausschließlich eigenen Grundbesitz („privilegierte Haupttätigkeit“) oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) errichten und veräußern („erlaubte Nebentätigkeiten“).
Die Erträge (insb. Mieteinnahmen) aus der Haupttätigkeit sind von der Gewerbesteuer befreit. Die Einkünfte aus den kürzungsunschädlichen Nebentätigkeiten führen zwar nicht zu einer Gewerbesteuerpflicht der Erträge aus der privilegierten Haupttätigkeit, sind für sich allerdings gewerbesteuerpflichtig. Alle weiteren Tätigkeiten („schädliche Nebentätigkeiten“) führen – vorbehaltlich der mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2021 eingeführten Bagatellgrenzen – grundsätzlich zur Versagung der erweiterten Grundstückskürzung.
Der BFH hat mit Urteil vom 13.6.2024 die Inanspruchnahme der gewerbesteuerlichen Begünstigung mit der Begründung versagt, dass der Vermieter eine schädliche Nebentätigkeit erbringt. Der Vermieter hatte seniorengerechte Appartements vermietet und seinen Mietern zum Abschluss von während der Mietlaufzeit unkündbaren Dienstleistungsverträgen deutlich unterhalb des Marktpreises verholfen. Gleichzeitig belief sich die Miete für die Wohnungen auf mehr als das Doppelte der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen. Die Dienstleistungen (z. B. Reinigungsleistungen, Fahrdienste, Wechsel und Reinigung von Handtüchern und Bettwäsche) wurden dabei von einer beteiligungsidentischen Gesellschaft erbracht.
Aufgrund der Umstände im Sachverhalt ging der BFH davon aus, dass die Miete nicht nur auf die Überlassung der Wohnungen entfiel, sondern auch die Verschaffung des preisgünstigen Dienstleistungsvertrags abdeckte. Letzteres stelle nach Ansicht des Gerichts keine zwingend notwendige Nebentätigkeit einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung und -nutzung dar und sei damit schädlich für die Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung.
EMPFEHLUNG
Das Urteil zeigt erneut, wie wichtig es ist, die begünstigten Vermietungstätigkeiten konsequent von den übrigen Tätigkeiten zu trennen. Dabei ist insbesondere auch darauf zu achten, dass die vereinbarten Preise für die Vermietungsleistungen und die sonstigen Leistungen jeweils fremdüblich sind. Gern unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Strukturierung der Tätigkeiten.
Unsere Autorinnen und Autoren des Beitrags beraten Sie gerne zu Ihren persönlichen Fragen.
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