Steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft bei teilentgeltlicher Übertragung eines Grundstücks
Veröffentlicht: 3. Dezember 2025
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 2-2025
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Insbesondere im Familienkreis kommt es häufig zu Übertragungen von Grundstücken im Privatvermögen, bei denen das Entgelt den Verkehrswert des Grundstücks unterschreitet. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass in einem solchen Fall stets eine Aufteilung in einen steuerpflichtigen entgeltlichen Teil sowie in einen unentgeltlichen Teil erfolgen muss. Dies gilt selbst dann, wenn das Entgelt unterhalb der Anschaffungskosten für das Grundstück liegt.
Hintergrund
Wird ein im Privatvermögen gehaltenes Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, unterliegt der erzielte Gewinn grundsätzlich der Einkommensteuer. Ausnahmen gelten z. B. für Grundstücke, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Zu beachten ist dabei, dass auch die Übernahme von Schulden ein Entgelt darstellt. So kann bspw. auch die Übertragung eines Grundstücks an die eigenen Kinder zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft führen, wenn die Kinder zwar nichts für das Grundstück bezahlen, dafür aber die auf dem Grundstück ruhenden Schulden der Eltern übernehmen.
Fraglich ist, wie mit sog. teilentgeltlichen Vorgängen umzugehen ist, bei denen das Entgelt unter dem Verkehrswert liegt. Diesbezüglich kommt es immer wieder zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung.
Entscheidung des BFH
Mit Urteil vom 11.3.2025 hat der BFH nun entschieden, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken immer eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil erfolgen muss (sog. strenge Trennungstheorie). Die Aufteilung erfolgt dabei im Verhältnis vom Wert der Gegenleistung (z. B. Darlehensübernahme) zum Verkehrswert der übertragenen Immobilie.
Das führt dazu, dass der Steuerpflichtige im Fall der teilentgeltlichen Veräußerung des Grundstücks innerhalb von zehn Jahren immer einen Veräußerungsgewinn erzielt. Dies gilt unabhängig davon, ob das Entgelt überhaupt seine Anschaffungskosten übersteigt.
Beispiel
Ein Vater überträgt ein vermietetes Grundstück, das er vor drei Jahren zu einem Preis von TEUR 160 erworben hat, auf seinen Sohn. Der Sohn übernimmt die hiermit im Zusammenhang stehenden Schulden in Höhe von TEUR 80. Der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Übertragung beläuft sich auf TEUR 320.
Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil:
Entgeltlicher Teil: 1/4 (= TEUR 80 / TEUR 320)
Unentgeltlicher Teil: 3/4
Steuerpflichtiger Gewinn:
Veräußerungspreis: TEUR 80 (= übernommene Schulden)
Anteilige Anschaffungskosten: TEUR 40 (= 1/4 von TEUR 160)
Veräußerungsgewinn: TEUR 40
Obwohl der Vater schlussendlich durch die Übertragung keinen Gewinn erzielt, muss er für steuerliche Zwecke einen Gewinn in Höhe von TEUR 40 der Einkommensteuer unterwerfen.
Fazit
Bei teilentgeltlichen Grundstücksveräußerungen innerhalb der zehnjährigen Frist ist aus steuerlicher Sicht besondere Vorsicht geboten. Gern beraten wir Sie im Vorfeld solcher Übertragungen hinsichtlich etwaiger steuerlicher Konsequenzen. Sprechen Sie uns einfach an.
Unsere Autorinnen und Autoren des Beitrags beraten Sie gerne zu Ihren persönlichen Fragen.
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