Keine Sonderabschreibung für Ersatzneubauten
Veröffentlicht: 3. Dezember 2025
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 2-2025
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Wenn neuer Mietwohnraum geschaffen wird, können im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden drei Jahren unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen von bis zu 5 % der Herstellungskosten des Gebäudes jährlich geltend gemacht werden. Umstritten ist, was unter dem Begriff „neu“ zu verstehen ist. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass für einen Ersatzneubau nach Abriss des bisherigen Objektes keine Sonderabschreibung möglich ist.
In der Entscheidung ging es um die Frage, ob eine Sonderabschreibung für ein neu gebautes Einfamilienhaus bei der Ermittlung der Einkommensteuer angesetzt werden kann. Die Kläger waren Eigentümer eines Einfamilienhauses, das vermietet wurde. Da eine Sanierung des alten Gebäudes im Vergleich zur Errichtung eines Neubaus wirtschaftlich nicht tragbar gewesen wäre, haben die Kläger das alte Gebäude abreißen und ein neues Einfamilienhaus errichten lassen.
Das Finanzgericht (FG) Köln hatte am 12.9.2024 bereits entschieden, dass bei einem Ersatzneubau keine Sonderabschreibung möglich sei, weil kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, sondern lediglich alter durch neuen Wohnraum ersetzt wird (insoweit verweisen wir auf die erste Ausgabe unseres Rundschreibens in diesem Jahr).
Dem hat sich nun der BFH mit Urteil vom 12.8.2025 angeschlossen. Wie das FG Köln begründet auch der BFH seine Entscheidung mit der Gesetzesbegründung sowie dem Zweck der gesetzlichen Regelung. So sollten dadurch steuerliche Anreize für den Mietwohnungsneubau geschaffen werden, um dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken. Ein bloßer Ersatzneubau stehe diesem Ziel entgegen, weil der Wohnungsbestand dadurch nicht vermehrt würde.
Hinweis
Lediglich in Ausnahmefällen kann nach der Rechtsprechung des BFH bei einem Ersatzneubau eine Sonderabschreibung gelten gemacht werden, wenn Abriss und Neubau nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zueinander stehen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige nachvollziehbar darlegt, dass im Zeitpunkt des Abrisses noch keine Pläne für einen Neubau vorlagen, und sich dies durch den zeitlichen Ablauf der Baumaßnahmen bestätigt.
Unsere Autorinnen und Autoren des Beitrags beraten Sie gerne zu Ihren persönlichen Fragen.
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