Jahressteuergesetz 2024

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl relevanter Themen des Jahressteuergesetzes 2024 mit Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen:

• Einfache gewerbesteuerliche Grundstückskürzung – tatsächlich gezahlte Grundsteuer maßgeblich
  Aufgrund der Grundsteuerreform ist eine Anpassung der einfachen Grundstückskürzung für Zwecke der Gewerbesteuer notwendig geworden. Das Gewerbesteuergesetz (GewStG) sieht ab 2025 vor, dass anstelle einer pauschalen Kürzung auf Basis der Einheitswerte eine pauschale Kürzung auf Basis der Grundsteuerwerte vorzunehmen ist. Die Grundsteuerwerte werden jedoch nur im Bundesmodell bestimmt. Manche Bundesländer haben dagegen abweichende Grundsteuer-Ländermodelle, die ohne Ermittlung von Grundsteuerwerten auskommen. In diesen Fällen käme demnach eine einfache Grundstückskürzung zukünftig nicht mehr zur Anwendung. Das Jahressteuergesetz sieht deshalb vor, dass die Doppelbesteuerung von Grundsteuer und Gewerbesteuer durch Abzug der tatsächlich gezahlten Grundsteuer vom Gewerbeertrag vermieden werden soll.
   
• Erhöhung der Freigrenze bei der Steuerbefreiung für Einnahmen aus Photovoltaikanlagen
  Wie bereits in unserem letzten Rundschreiben(1/2024) berichtet, wurde mit Wirkung ab dem 1.1.2022 für Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb von Photovoltaikanlagen eine Steuerbefreiung eingeführt. Diese ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Unter anderem darf die installierte Bruttoleistung der Photovoltaikanlage bei sonstigen Gebäuden (z. B. Mehrfamilienhäusern mit einer Gewerbeeinheit) 15 kW (peak) je Wohn- und Gewerbeeinheit nicht überschreiten. Diese Grenze wird zukünftig auf 30 kW (peak) erhöht. Die 30 kW (peak) gelten dann einheitlich für alle Gebäudearten.
   
• Grunderwerbsteuer: Nachbehaltensfristen – kein passiver Verstoß durch Auslaufen der Übergangsregelung zum 31.12.2026
  Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen vor, soweit Grundstücksübertragungen von einem Gesellschafter auf eine Personengesellschaft bzw. von einer Personengesellschaft auf einen Gesellschafter erfolgen. Auch Grundstücksübertragungen zwischen Personengesellschaften können begünstigt sein. Die Steuerbefreiung setzt eine partielle Beteiligungsidentität voraus und ist nur dann anzuwenden, wenn die relevanten Beteiligungen sich innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nicht vermindern. Das GrEStG knüpft dabei an den Begriff der „Gesamthand“ an.
  
  Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) ist zum 1.1.2024 in Kraft getreten. Bei (rechtsfähigen) Personengesellschaften wurde der bisher geltende Begriff des Gesamthandsvermögens durch den Begriff des originären Gesellschaftsvermögens ersetzt. Da im Grunderwerbsteuerrecht vorgesehene Begünstigungen auf den Begriff des Gesamthandsvermögens abstellen, war unklar, ob das MoPeG Einfluss auf die Anwendbarkeit dieser grunderwerbsteuerlichen Befreiungsvorschriften hat.
  
  Mit dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz (KrZwMGEG) vom 22.12.2023 hat der Gesetzgeber zuletzt eine dreijährige Übergangsregelung geschaffen, wodurch rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin bis zum 31.12.2026 als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen behandelt werden. Allerdings blieb damit die Frage offen, welche steuerlichen Konsequenzen eintreten, wenn mit Ablauf des 31.12.2026 die gesetzlich geforderte Zehn-Jahres-Frist noch nicht verstrichen war.
  
  Die Gesetzesänderung sieht vor, dass insoweit keine Verletzung laufender Nachbehaltensfristen vorliegt. Die durch die Regelung gewonnene Rechtssicherheit ist zu begrüßen.
   
• Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstücken für Zwecke der Ergänzungstatbestände nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG
  Bei der Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften kann Grunderwerbsteuer entstehen. Ob eine Gesellschaft im Zeitpunkt der Anteilsübertragung Grundbesitz im grunderwerbsteuerlichen Sinne hält, ist unter Umständen nicht eindeutig zu bestimmen. Gleichlautende Ländererlasse hatten in diesem Zusammenhang im vergangenen Jahr zu einer deutlichen Verschärfung des Grunderwerbsteuerrechts geführt. Danach sollte es möglich sein, dass ein Grundstück für grunderwerbsteuerliche Zwecke innerhalb einer Beteiligungskette mehreren Gesellschaften zugerechnet wird und somit bei Anteilsübertragungen bei der obersten Gesellschaft mehrfach Grunderwerbsteuer ausgelöst werden kann. Der Gesetzgeber regelt die Zurechnung von Grundstücken nun erstmals gesetzlich. Dadurch wird das Risiko einer doppelten Zurechnung von Grundstücken innerhalb von Beteiligungsketten entschärft.