Grunderwerbsteuer: Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages bei mehreren Erwerbern
Veröffentlicht: 24. Juni 2026
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 1-2026
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Werden Grundstückskaufverträge innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, stellt sich in der Praxis häufig die Frage, ob eine bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden kann. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu mit Urteil vom 14.1.2026 entschieden: Haben mehrere Erwerber das Grundstück gemeinschaftlich erworben, ist das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Vertrag nicht ausreichend dafür, dass die Grunderwerbsteuer erstattet wird.
Hintergrund
Grundsätzlich unterliegt bereits der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages der Grunderwerbsteuer. Auf die spätere tatsächliche Übertragung des Eigentums am Grundstück kommt es für die Steuerentstehung nicht an.
Für Fälle, in denen ein Grundstücksgeschäft nach Vertragsabschluss scheitert, eröffnet das Grunderwerbsteuerrecht jedoch eine Korrekturmöglichkeit: Unter bestimmten Voraussetzungen wird die bereits entstandene Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder eine bereits erfolgte Festsetzung wieder aufgehoben und der gezahlte Betrag erstattet. Dies ist z. B. möglich, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Erforderlich ist, dass die Vertragsparteien zivilrechtlich wirksam derart aus ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag entlassen werden, dass der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung als Eigentümer an dem Grundstück wiedererlangt.
Entscheidung des BFH
Der BFH hatte jetzt zu entscheiden, ob eine (anteilige) Erstattung der Grunderwerbsteuer infrage kommt, wenn mehrere Erwerber ein Grundstück gemeinschaftlich erwerben und anschließend einer von ihnen aus dem Vertrag austritt und insoweit die Käuferseite ausgewechselt wird. Der BFH hat eine (anteilige) Erstattung abgelehnt.
Im Fall eines gemeinsamen Erwerbs eines Grundstücks steht den Käufern gegen den Verkäufer grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Übereignungsanspruch zu. Dieser Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet: Die Erwerber können regelmäßig nur die Übereignung des ganzen Grundstücks auf alle Erwerber verlangen.
Das Ausscheiden nur eines Erwerbers kann diesen gemeinschaftlichen Übereignungsanspruch nicht wirksam beseitigen. Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Kaufvertrag kann in solchen Fällen nur dadurch rückgängig gemacht werden, dass er insgesamt aufgehoben wird. Mangels vollständiger Rückabwicklung hat der BFH die Aufhebung der festgesetzten Grunderwerbsteuer im Streitfall abgelehnt.
EMPFEHLUNG
Die Rückabwicklung von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgängen führt immer wieder zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung. Im schlimmsten Fall kann sogar doppelt Grunderwerbsteuer entstehen (sowohl auf den Erwerb als auch auf den Rückerwerb). Wir empfehlen deshalb vorab eine Prüfung der grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen. Gern sind wir Ihnen hierbei behilflich.
Unsere Autorinnen und Autoren des Beitrags beraten Sie gerne zu Ihren persönlichen Fragen.
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