Grunderwerbsteuer durch den Erwerb eigener Anteile
Veröffentlicht: 24. Juni 2026
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 1-2026
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22.10.2025 entschieden, dass der Erwerb eigener Anteile durch eine grundbesitzende GmbH den grunderwerbsteuerlichen Tatbestand einer Anteilsvereinigung erfüllen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich hierdurch die Beteiligung eines Gesellschafters rechnerisch auf mindestens 95 % (seit dem 1.7.2021 90 %) erhöht. Auch dieses Urteil unterstreicht darüber hinaus die hohe Bedeutung der grunderwerbsteuerlichen Anzeigepflicht.
Hintergrund
Werden unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % (bis zum 30.6.2021 95 %) der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers vereinigt, fällt Grunderwerbsteuer an (sog. Anteilsvereinigung). Bei der Prüfung, ob die 90-%-Grenze (bzw. 95-%-Grenze) erreicht ist, bleiben nach Auffassung des BFH eigene Gesellschaftsanteile, die eine Kapitalgesellschaft selbst hält, außer Betracht.
Entscheidung des BFH
Der Streitfall betraf einen Sachverhalt aus dem Jahr 2010, weshalb noch die 95-%-Grenze anzuwenden war. Im Sachverhalt führte der Erwerb eigener Anteile durch eine grundbesitzende Kapitalgesellschaft dazu, dass sich die Beteiligungsquote einer der Gesellschafter rechnerisch auf über 95 % erhöhte. Der BFH sah hierin eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsvereinigung.
Nach Auffassung des BFH ist es unschädlich, dass die Anteilsvereinigung nicht auf einem unmittelbaren Anteilserwerb des Gesellschafters, sondern auf dem Erwerb eigener Anteile durch die grundbesitzende Gesellschaft beruht. Entscheidend sei allein, dass ein Gesellschafter erstmals die Beteiligungsschwelle von mindestens 95 % (seit dem 1.7.2021 90 %) erreicht.
Der Grunderwerbsteuerbescheid erging im Urteilsfall rund sieben Jahre nach der Anteilsvereinigung. Der BFH kam zu dem Ergebnis, dass Festsetzungsverjährung nicht eingetreten war, weil es seiner Ansicht nach an einer formgerechten Grunderwerbsteueranzeige fehlte.
Die Festsetzungsfrist beträgt grundsätzlich vier Jahre. Sie beginnt in den Fällen, in denen eine (Grunderwerbsteuer-)Anzeige einzureichen ist, mit Ablauf des Kalenderjahres der Einreichung der Anzeige, spätestens jedoch mit Ablauf des dritten Kalenderjahrs, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem die Steuer entstanden ist.
Im Streitfall hat der Notar dem Finanzamt den Vorgang zwar fristgerecht angezeigt. Die Anzeige war nach Auffassung des BFH allerdings unvollständig, weil erforderliche Angaben in Bezug auf die Grundstücke in Gänze fehlten. Dies führte dazu, dass die vierjährige Festsetzungsfrist nicht bereits mit Ablauf des Kalenderjahres der Abgabe der Anzeige, sondern erst mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach Entstehung der Steuer begann.
FAZIT
Auch der Erwerb eigener Anteile durch eine grundbesitzende Kapitalgesellschaft kann Grunderwerbsteuer auslösen und ist gegenüber dem Finanzamt anzuzeigen. Wenn Sie Fragen rund um das Thema der Grunderwerbsteueranzeigen haben, sprechen Sie uns gern an.
Unsere Autorinnen und Autoren des Beitrags beraten Sie gerne zu Ihren persönlichen Fragen.
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