Gewerblicher Grundstückshandel nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums?
Veröffentlicht: 18. Juni 2025
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 1-2025
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Bei der Veräußerung mehrerer im Privatvermögen gehaltener Grundstücke stellt sich häufig die Frage, ob der Steuerpflichtige einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt und damit die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung hin zu einer gewerblichen Tätigkeit überschreitet. Aufgrund der sich ergebenden steuerlichen Konsequenzen (u. a. keine Gewährung von Abschreibungen, Gewerbesteuerpflicht) ist die Abgrenzung von hoher steuerlicher Bedeutung. In diesem Zusammenhang wurde ein erfreulicher Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) veröffentlicht.
Hintergrund
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt i. d. R. vor, wenn der Veräußerer beim Erwerb seines Grundvermögens eine unbedingte oder zumindest bedingte Veräußerungsabsicht hatte.
Als Indiz für eine bedingte Veräußerungsabsicht gilt die sog. Drei-Objekt-Grenze. Danach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. In die Bewertung nach der Drei-Objekt-Grenze werden Objekte einbezogen, die innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs errichtet, erworben oder modernisiert und veräußert wurden. Von einem solchen engen zeitlichen Zusammenhang ist i. d. R. bei einer Zeitspanne von nicht mehr als fünf Jahren auszugehen.
Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat allerdings keine starre Bedeutung. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann bei Hinzutreten besonderer Umstände auch bei Veräußerungen nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums, aber innerhalb von zehn Jahren vorliegen. Solche besonderen Umstände können z. B. vorliegen, wenn es sich bei dem Steuerpflichtigen um einen Branchenkundigen handelt und der Fünfjahreszeitraum nur geringfügig überschritten wird.
Beschluss des BFH
Der BFH ist in seinem Beschluss vom 20.3.2025 (wie zuvor das Finanzgericht Münster) zu dem Ergebnis gekommen, dass in dem zugrunde liegenden Streitfall bei der Veräußerung von 13 Objekten jeweils innerhalb von sechs Jahren nach dem Erwerb der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten wurde. Dies insbesondere deshalb, weil innerhalb von fünf Jahren nach dem Grundstückserwerb weder Grundstücksveräußerungen noch vorbereitende Maßnahmen hierfür erfolgt sind und die Veräußerung der Objekte vorliegend auf das überraschende Versterben eines der Gesellschafter-Geschäftsführer zurückzuführen war. Allein die hohe Anzahl an veräußerten Grundstücken kurz nach Ablauf der fünf Jahre reiche nach Auffassung des BFH für die Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht nicht aus.
Hinweis
Die Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels wurden durch die Rechtsprechung entwickelt, d. h., dass es sich regelmäßig um einzelfallbezogene Prüfungen handelt. Dies macht auch der BFH in seinem Beschluss deutlich. Wenn Sie Fragen rund um Immobilienveräußerungen und deren mögliche steuerliche Folgen haben, sprechen Sie uns einfach an.
Unsere Autorinnen und Autoren des Beitrags beraten Sie gerne zu Ihren persönlichen Fragen.
Mehr zum Bereich:
