Erweiterte Kürzung und Drei-Objekte-Grenze bei En-bloc-Veräußerung durch eine Kapitalgesellschaft
Veröffentlicht: 3. Dezember 2025
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 2-2025
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil aus Juni 2025 die Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg bestätigt, dass die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zu versagen ist, wenn ein schädlicher gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Im Urteilsfall hatte eine grundstücksverwaltende Kapitalgesellschaft die „Drei-Objekt-Grenze“ durch eine En-bloc-Veräußerung überschritten. Dabei kommt es bei der Prüfung, ob die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes überschreitet, nicht auf das Kriterium der Nachhaltigkeit an.
Hintergrund
Die erweiterte Kürzung ist ausgeschlossen, wenn die Verwaltung oder Nutzung eigenen Grundbesitzes die Grenzen zur Gewerblichkeit überschreitet.
Eine gewerbliche Tätigkeit setzt u. a. voraus, dass die Tätigkeit selbstständig und nachhaltig ausgeübt wird, eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorliegt und eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Als ungeschriebenes Merkmal darf keine reine Vermögensverwaltung vorliegen.
Eine reine Vermögensverwaltung liegt bei Überschreiten der sog. „Drei-Objekt-Grenze“ grundsätzlich nicht mehr vor. Das gilt insbesondere, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden.
Im Urteilsfall hatte eine GmbH ihren gesamten Grundbesitz, der fünf bebaute Grundstücke umfasste, zwei Jahre nach der Anschaffung mit einheitlichem Vertrag auf denselben Erwerber übertragen (sog. En-bloc-Veräußerung).
Entscheidung des BFH
Durch das Überschreiten der Drei-Objekte-Grenze wird von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht indiziert. Dadurch werde zugleich die Überschreitung des Rahmens der bloßen Grundbesitzverwaltung und -nutzung indiziert.
Nach der bisherigen Rechtsprechung zu Personengesellschaften ist beim Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze in einem einzigen Verkaufsgeschäft das Kriterium der Nachhaltigkeit für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels allerdings nur dann erfüllt, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass noch andere derartige Grundstücksgeschäfte geplant sind.
Nach der Rechtsprechung des BFH komme es für die Versagung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung aufgrund der Veräußerung von Grundbesitz auf das Nachhaltigkeitskriterium bei einer Kapitalgesellschaft jedoch nicht an. Der BFH begründet seine Entscheidung damit, dass das Nachhaltigkeitskriterium weder nach dem Wortlaut und der Gesetzessystematik noch aus dem Regelungszweck und der gesetzlichen Historie in die Voraussetzungen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung für Kapitalgesellschaften hineingelesen werden kann.
Hinweis
Nach dem Urteil des BFH genügt bereits ein zusammengefasstes Veräußerungsgeschäft an einen Erwerber, das die Drei-Objekte-Grenze überschreitet, um die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung zu versagen.
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