Bauzeitzinsen – BMF-Schreiben vom 24.3.2025 zur Zinsschranke
Veröffentlicht: 18. Juni 2025
aus
Rundschreiben Immobiliensteuerrecht 1-2025
Von:
Prof. Dr. Oliver Middendorf,
Mike Rickermann
Die gesetzliche Regelung zur Zinsschranke wurde mit Wirkung zum 1.1.2024 aufgrund europarechtlicher Vorgaben angepasst. Dabei wurde der Begriff der Zinsaufwendungen erheblich erweitert. Nach Ansicht des Bundesfinanzministeriums (BMF) unterliegen nunmehr auch aktivierte Bauzeitzinsen der Abzugsbeschränkung innerhalb der Zinsschrankenregelung.
Hintergrund
Aufgrund der ATAD-Richtlinie der Europäischen Union wurde die Regelung zur Zinsschranke mit Wirkung zum 1.1.2024 an die europarechtlichen Anforderungen angepasst. Der Begriff der Zinsaufwendungen wurde im nationalen Recht deshalb erheblich ausgeweitet.
Während in dem zuvor geltenden BMF-Schreiben vom 4.7.2008 Bauzeitzinsen explizit nicht der Zinsabzugsbeschränkung unterlagen, hat sich das BMF mit Schreiben vom 24.3.2025 nunmehr neu positioniert.
Neues BMF-Schreiben
Zinsen für Fremdkapital dürfen grundsätzlich nicht als Herstellungskosten aktiviert werden. Eine Ausnahme gilt allerdings sowohl handels- als auch steuerrechtlich, soweit das genutzte Fremdkapital zur Herstellung eines Vermögensgegenstandes bzw. Wirtschaftsgutes verwendet wird und die Zinsen im Zeitraum der Herstellung anfallen. Insoweit besteht ein Wahlrecht zur Aktivierung des Zinsaufwandes.
Nach der bis Ende 2023 geltenden Zinsschrankenregelung galten aktivierte Bauzeitzinsen nicht als Zinsaufwand. Diese Ansicht hat auch der Bundesfinanzhof vertreten. Nunmehr sollen die in den Herstellungskosten des Anlagevermögens enthaltenen aktivierten Bauzeitzinsen im Zeitpunkt der Ausbuchung bzw. Abschreibung allerdings als Zinsaufwand im Sinne der Zinsschrankenregelung gelten.
Insbesondere in der Immobilienwirtschaft kann der erweiterte Zinsbegriff somit erhebliche Auswirkungen nach sich ziehen. Vor allem im Bereich der Projektentwicklung und anschließenden Veräußerung der Immobilien sind aktivierte Bauzeitzinsen im Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie vollständig als Zinsaufwand zu berücksichtigen. Soweit die Bauphase sich über mehrere Wirtschaftsjahre erstreckt, wäre im Einzelfall abzuwägen, ob von einer Aktivierung der Zinsen abgesehen werden sollte. Es sollte dabei geprüft werden, ob eine Beschränkung des steuerlichen Abzugs der Zinsaufwendungen nach den Regelungen der Zinsschranke droht bzw. ob sie aufgrund der geltenden Ausnahmeregelungen (insbesondere Freigrenze für Nettozinsaufwendungen in Höhe von 3 Millionen €) abzugsfähig bleiben.
In dem BMF-Schreiben ist eine Bestandsschutzregelung vorgesehen, sodass die Neuregelung nicht für Bauzeitzinsen gelten soll, die in Wirtschaftsjahren aktiviert wurden, die vor dem 15.12.2023 begonnen haben oder die nach dem 14.12.2023 begonnen haben und vor dem 1.1.2024 geendet sind.
Empfehlung
Finanzierungsstrukturen sollten in Zukunft unter Beachtung des erweiterten Zinsbegriffs im Sinne der Zinsschrankenregelung dahin gehend überprüft werden, ob eine Beschränkung des steuerlichen Zinsabzugs droht.
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