Instandhaltungsaufwendungen bei Gebäuden

Nach bisheriger handels- und steuerlicher Auffassung sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten liegen nur vor, wenn ein Gebäude erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Für Wohngebäude stellt die Finanzverwaltung dabei auf eine Standardhebung in mindestens drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) ab. Energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung bleiben für sich genommen regelmäßig unbeachtlich. Diese Grundsätze bestätigt eine am 26.1.2026 veröffentlichte Verwaltungsanweisung.

Demgegenüber konkretisiert die Neufassung der handelsrechtlichen Vorgaben im IDW RS IFA 1 vom 6.11.2025 den Herstellungskostenbegriff. Ziel ist es, insbesondere klimabezogene Sanierungen sachgerechter abzubilden.

Mit der Neufassung des IDW RS IFA 1, erstmals anzuwenden für Geschäftsjahre ab 2026, hat das Institut der Wirtschaftsprüfer die handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien weiterentwickelt. Anlass sind die zunehmenden Klimaschutz- und Energieinvestitionen im Gebäudebestand. Die wesentlichen Änderungen lassen sich in drei Schwerpunkte gliedern.

1. Photovoltaik-Anlagen können unter bestimmten Umständen dem Gebäude zugerechnet werden und damit als Gebäudeherstellungskosten zu aktivieren sein. Beispielsweise kann die Installation einer Aufdach-Photovoltaik-Anlage eine Erweiterung des Gebäudes darstellen, wenn sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammen­hang mit dem Gebäude steht. Diese Vorgehensweise stellt eine Abkehr von der pauschalen Betrachtung dar, wonach eine Photovoltaik-Anlage stets als selbstständiger Vermögensgegenstand einzuordnen ist.
2. Während das Steuerrecht weiterhin von vier Ausstattungsmerkmalen ausgeht, erweitert bzw. präzisiert das Institut der Wirtschaftsprüfer die maßgeblichen Ausstattungsbereiche (Sanitärausstattung, Elektroinstallation, Heizung, Fenster, Wärmedämmung). Zum neuen Katalog zählen nun auch Maßnahmen zur Wärme- und Energieerzeugung, -versorgung und -speicherung sowie – innerhalb der Elektroinstallation – die Informationstechnik einschließlich Gebäudeautomation. Damit wurde der Katalog der zentralen Ausstattungsmerkmale für die Handelsbilanz deutlich ausgeweitet. Eine Anhebung des Standards in mindestens drei dieser Bereiche führt regelmäßig zu einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität und damit zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten.
3. Besonders praxisrelevant ist die neue Einordnung energetischer Sanierungsmaßnahmen. Maßnahmen, die zu einer Minderung vom mindestens 30 % des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs des Gebäudes führen, können nunmehr auch ohne Erfüllung der „Drei-von-fünf-Regel“ eine wesentliche Verbesserung der Gebäudequalität begründen und zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten führen.

Die Finanzverwaltung hält an der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs fest, wonach eine energetische Sanierung allein nicht zu Herstellungskosten führt. Auch bleibt es bei den vier zentralen Ausstattungsmerkmalen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) und der sog. „Drei-von-vier-Regel“. Eine Anpassung an die handelsrechtlichen Neuerungen ist bislang nicht erfolgt.

Für die Handelsbilanz führt die Neufassung des IDW RS IFA 1 tendenziell dazu, Instandhaltungsmaßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten zu qualifizieren. Das Jahresergebnis wird dadurch kurzfristig entlastet, da sich die Aufwendungen über die Nutzungsdauer verteilen.

Aufgrund der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz sind entsprechende Instandhaltungsaufwendungen auch steuerlich nicht sofort abzugsfähig. Dies würde auch dann gelten, wenn die Aufwendungen nach der Verwaltungsanweisung vom 26.1.2026 als sofort abzugsfähig einzuordnen wären.