Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer im Bundesmodell

Am 1.1.2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. Die Grundsteuer wird seitdem nicht mehr anhand der bisherigen Einheitswerte, sondern auf Basis neuer Grundstückswerte berechnet. Diese wurden in den meisten Bundesländern nach dem sog. Bundesmodell ermittelt. Es basiert auf dem Bodenrichtwert des Grundstücks, den pauschalierten Nettokaltmieten, dem Gebäudealter und der Restnutzungsdauer sowie auf der Grundstücks- und Wohnfläche.

Mehrere Wohnungseigentümer hatten diese neue Grundsteuerbewertung angegriffen. Durch den Ansatz von pauschalen Bodenrichtwerten und typisierten Mieten würden individuelle Besonderheiten unzureichend berücksichtigt. Der Bundesfinanzhof hat diese Einwände am 10.12.2025 umfassend zurückgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts darf der Gesetzgeber aus Praktikabilitätsgründen mit pauschalen und typisierten Bewertungsansätzen arbeiten und sieht keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Ziel sei eine massentaugliche, automatisierte Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken. Einzelne Ungenauigkeiten seien verfassungsrechtlich hinnehmbar, solange das System insgesamt realitätsgerecht sei.

Es wurde bereits angekündigt, Verfassungsbeschwerde gegen die Entscheidung des Bundesfinanzhofs einzulegen. Daher sind Einsprüche mit verfassungsrechtlicher Begründung nach wie vor sinnvoll.

Für Immobilien im Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen) gilt, dass Einsprüche allein mit Verfassungsargumenten für Wohnungseigentümer geringere Erfolgsaussichten haben. Individuelle Korrekturen bleiben möglich, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um mindestens 40  % übersteigt. In diesen Fällen kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden.

Bundesländer mit eigenen Grundsteuer-Modellen (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) sind von dem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht betroffen – hier laufen getrennte Verfahren.