Erweiterte Grundstückskürzung bei Mitvermietung von Hoch­regallager

Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, können mit der sog. erweiterten Grundstückskürzung die Kürzung des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, beantragen. Im Ergebnis werden damit die Mieteinkünfte nicht mit Gewerbesteuer belastet.

Die Anwendung der gewerbesteuerlichen Begünstigung setzt u. a. voraus, dass nur eigener Grundbesitz verwaltet wird und – vorbehaltlich der ab dem Veranlagungsjahr 2021 anwendbaren Bagatellgrenze – keine Betriebsvorrichtungen mit überlassen werden. Die Frage, ob eine schädliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen vorliegt, führt in der Praxis immer wieder zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung.

Der Begriff des Grundbesitzes ist für Zwecke der erweiterten Grundstückskürzung im bewertungsrechtlichen Sinne zu verstehen. Demnach gehören zum Grundvermögen u. a. der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, nicht aber Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind.

Innerhalb sehr enger Grenzen kann die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ausnahmsweise als für die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung unschädliche Nebentätigkeit angesehen werden. Dazu muss die Nebentätigkeit qualitativen und quantitativen Kriterien genügen.

In qualitativer Hinsicht muss die Überlassung einer Betriebsvorrichtung als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung anzusehen sein, um als unschädlich für die Anwendung der gewerbesteuerlichen Begünstigung betrachtet werden zu können.

Nach Auffassung des Finanzgerichts Münster vom 12.3.2025 kommt es für die Beurteilung, ob die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung zwingend notwendig ist, darauf an, ob die Überlassung der Betriebsvorrichtung bei dem Abschluss vergleich­barer Mietverträge als zwingend notwendig im Sinne von unentbehrlich angesehen wird. Nicht relevant ist, ob die Überlassung der Betriebsvorrichtung auch bei einer hypothetisch anderweitigen Gebäudenutzung als unentbehrlich anzusehen wäre. Entscheidend für die Beurteilung sind die Umstände des Einzelfalls.

Darüber hinaus wird durch das quantitative Kriterium gefordert, dass der Umfang der zwingend notwendigen Nebentätigkeit gering ist. Das Finanzgericht Münster hat in diesem Zusammenhang geprüft, ob die Anschaffungskosten der Betriebsvorrichtungen weniger als 5 % der Gesamtanschaffungskosten ausmachen. Da dies vorliegend der Fall war und darüber hinaus auch das zeitliche Ausschließlichkeitsgebot gewahrt wurde, da im gesamten Erhebungszeitraum der begünstigten Haupttätigkeit (Grundstücksvermietung) nachgegangen wurde, gewährte das Gericht die erweiterte Grundstückskürzung.

Aufgrund der Qualifizierung der Mitvermietung der Hochregale als zwingend notwendige Nebentätigkeit ist das auf die Hochregale entfallende Entgelt nicht nur unschädlich für die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung, sondern selbst begünstigt.