Aktuelles zur Grundsteuer im Bundesmodell

Der Bundesfinanzhof entschied am 10.12.2025, dass das Ertragswertverfahren zur Ermittlung von Grundsteuerwerten für Wohnimmobilien mit Wirkung ab dem Jahr 2025 verfassungsgemäß ist. Die Kernbotschaften der Entscheidungen sind:

• Dieses Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von Wohnimmobilien im sog. Bundesmodell angewendet.
• Die Entscheidungen sind für Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen ergangen und damit auch für die Wohnungseigentümer aller übrigen Bundesmodell-Länder (Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen) von Bedeutung.
• Eine generalisierende, typisierende und pauschalierende Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist verfassungskonform. Hierdurch wird auch das vom Bundesverfassungsgericht vorgegebene Ziel verfolgt, einen erneuten „Bewertungsstau“ zu vermeiden. Künftige periodische Fortschreibungen können automatisiert durchgeführt werden.
• Die Bewertungsvorschriften sind geeignet, den mit der Grundsteuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden.
• Mögliche Ungleichbehandlungen sind durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt.
• Die Möglichkeit des Ansatzes eines niedrigeren gemeinen Werts als Grundsteuerwert ist gegeben.

Gegen diese Entscheidungen des Bundesfinanzhofs haben der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund Deutschland Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Ziel ist es, zu klären, ob das Bundesmodell den Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes genügt. Kritisiert wird u. a., dass die Bodenrichtwerte nur ein grobes Raster darstellen und die Realität einzelner Grundstücke oft nicht widerspiegeln. Zudem können die zu berücksichtigenden pauschalen Mietwerte zu Fehlbewertungen führen und die Grundsteuerlast verzerren. Daher sollte weiterhin vorsorglich gegen Grundsteuerwert-Bescheide fristwahrend Einspruch zum jeweiligen Stichtag eingelegt werden. Dabei begründet jeder Stichtag ein neues Einspruchsverfahren.

Die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs und die anhängige Verfassungsbeschwerde beim Bundes­verfassungsgericht beziehen sich nicht auf die Bewertungen von Nicht-Wohngrundstücken, bei denen das Sachwertverfahren angewendet wird, und auch nicht auf die fünf abweichenden Ländermodelle zur Ermittlung der Grundsteuer-Äquivalenzbeträge für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.