Vorsteuerabzug bei Immobiliensanierungen vor dem Hintergrund von Finanzierung, Nutzungskonzept und privater Mitveranlassung

Sachverhalt

Der Kläger sanierte über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eine in Familienbesitz befindliche Burg, die als Kulturdenkmal eingestuft ist. Ein Großteil der Finanzierung für die Sanierungstätigkeiten erfolgte auf Basis von Spenden und öffentlichen Fördermitteln. Das der geplanten Sanierung zugrunde liegende Nutzungskonzept der Burg bestand unstreitig zu 89 % aus steuerpflichtiger Vermietung (z. B. Gästezimmer zur Beherbergung sowie Räume für Veranstaltungen und Seminare). Lediglich 11 % waren für die private Nutzung und die Verwaltung des Gebäudes vorgesehen.

Unerwartete Schadstoffbelastungen und finanzielle Engpässe verzögerten die Sanierung nachhaltig. Zudem fiel die private Nutzung nach Sanierung höher aus als geplant. Das Finanzamt lehnte daraufhin den Vorsteuerabzug aus Sanierungsaufwendungen ab. Laut Ansicht des Finanzamts fehle es an einer nachweisbaren unternehmerischen Absicht, da die Sanierungsmaßnahmen überwiegend privat motiviert und daher als Repräsentationsaufwand zu werten seien.

Urteil des BFH

Finanzgericht und BFH folgten hingegen der Ansicht des Klägers. Der Kläger sei hinsichtlich der Sanierung als Unternehmer anzusehen. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist für umsatzsteuerliche Zwecke nicht von Belang. Es kommt einzig auf die Absicht an, künftig steuerpflichtige Vermietungsumsätze zu erzielen. Das vorgelegte Gesamtkonzept aus dem Jahr 2008 lasse nach Ansicht des BFH darauf schließen, dass der Kläger überwiegend mit steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen plante und diese Absicht auch ernsthaft verfolgt wurde. Die zeitgleiche private Mitveranlassung und die Mittelherkunft (Spenden und Zuschüsse) spielen für die umsatzsteuerliche Würdigung keine Rolle. Entscheidend ist allein, ob und für welche Ausgangsumsätze die eingesetzten Mittel verwendet werden und ob dies durch objektive Anhaltspunkte belegt ist.

Der Vorsteuerabzug bleibt im Zusammenhang mit steuerfreien und nicht steuerbaren Umsätzen sowie bei privater Nutzung hingegen ausgeschlossen. Hinsichtlich der sachgerechten Aufteilung verweist der BFH auf die durch Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden. Dabei ist im Hinblick auf die Abweichung von dem geplanten Gesamtkonzept zu prüfen, wann eine Absichtsänderung durch die private Mehrnutzung erfolgte und ob dies bereits den ursprünglichen Vorsteuerabzug betrifft oder sich auf eine spätere Vorsteuerberichtigung beschränkt.

Flankiert wird die BFH-Entscheidung von einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 20.1.2026, das die Unternehmereigenschaft bei dauer­defizitären Tätigkeiten mit extrem niedrigen Kostendeckungsgraden verneint. Wir berichten über dieses BMF-Schreiben ausführlich auf Seite 20 dieses Rundschreibens.