Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen

Bei der Instandsetzung und Modernisierung von vermieteten oder eigenbetrieblich genutzten Gebäuden ist die korrekte Abgrenzung von Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen von großer steuerlicher Bedeutung. Während Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich abgezogen werden können und damit das zu versteuernde Einkommen in voller Höhe mindern, sind Anschaffungskosten und (anschaffungsnahe) Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben. Diese Abschreibung mindert dann über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren das zu versteuernde Einkommen.

Das bisherige Anwendungsschreiben stammt aus dem Jahr 2003 und soll nun umfassend überarbeitet werden. Hierzu wurde am 5.6.2025 ein Entwurf an ausgewählte Verbände übersandt und um Stellungnahme gebeten. Folgende Neuerungen und Änderungen sind besonders erwähnenswert:

• Baumaßnahmen, die ein Wohngebäude auf einen höheren Standard heben, gelten als Anschaffungskosten. Für die Standardbestimmung sollen ausschließlich der Umfang und die Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster maßgebend sein. Maßnahmen, die nicht diese Ausstattungsmerkmale betreffen (z. B. Wärmedämmung), fließen nicht in die Standardprüfung ein.
• Auch der Austausch einer Öl- oder Gasheizung gegen moderne Systeme wie eine Solarthermieanlage, Wärmepumpe, Wasserstoffheizung oder Fernwärmeheizung führt allein nicht zu einem höheren Standard. Diese Kosten können somit, falls es sich nicht um (anschaffungsnahe) Herstellungskosten handelt, steuerlich sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden.
• Bereits eine geringfügige Erweiterung des Gebäudes führt künftig zu Herstellungskosten. Die bisherige Wesentlichkeitsgrenze, z. B. beim Einbau einer Dachgaube, entfällt.
• Erstmals werden umfassende Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten aufgenommen. Aufwendungen für Instandhaltung oder Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie insgesamt 15 % der Anschaffungskosten überschreiten. Dabei ist es unerheblich, ob die Maßnahmen vorhersehbar waren. Ausgenommen sind nur regelmäßig anfallende Erhaltungsaufwendungen. Der Dreijahreszeitraum wird taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums berechnet.

Die Änderungen basieren im Wesentlichen auf zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung. Die wenigen Neuerungen, u. a. die Beibehaltung des Heizungsstandards beim Tausch bzw. Einbau einer Wärmepumpe, sind grundsätzlich zu begrüßen.