Mietminderungen bei coronabedingten Geschäftsschließungen

Veröffentlicht: 9. März 2022 aus  Steuern & Wirtschaft aktuell

Der coronabedingte Lockdown hat in großem Umfang zu vorübergehenden Schließungen von Ladenlokalen, Restaurationsbetrieben und anderen Geschäftsräumen geführt. Ob in diesen Fällen Schadensersatzansprüche gegen Versicherungen und Mietminderungen möglich sind, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat kürzlich einen Schadensersatzanspruch abgelehnt, aber Mietminderungen gemäß den Umständen des jeweiligen Falls akzeptiert.

Die Pandemie hat gerade die Mieter von Gewerbeimmobilien hart getroffen. Trotz erheblicher Umsatzeinbußen mussten die laufenden Kosten, insb. die Gewerberaummieten, weitergezahlt werden. Lange wurde über eine Entlastung, z.B. durch bestehende Betriebsschließungsversicherungen oder eine vorübergehende Verminderung der Mieten, gestritten. Die hierzu vom Bundesgerichtshof getroffenen Entscheidungen gingen aber nur zum Teil zugunsten der Mieter aus.

Bezüglich der Versicherungen wurde in Karlsruhe entschieden, dass eine Einstandspflicht sich am Wortlaut des jeweiligen Versicherungsvertrags orientiert. Wenn COVID-19 oder der Krankheitserreger SARS-CoV-2 nicht in einer abschließenden Liste zum Versicherungsvertrag explizit genannt werden, kommt auch mit Blick auf die nicht vorhersehbare Pandemiesituation eine erweiterte Auslegung der Vertragsbedingungen und ein Anspruch auf Schadensersatz nicht in Betracht. Dies begründen die Richter damit, dass die den Verträgen zugrundeliegende Prämienkalkulation gerade auf dieser Auflistung beruhe, die zumindest in dem entschiedenen Fall als abschließend zu verstehen war. Unbeachtlich sei daher, ob später neue Krankheitserreger auftreten. Auch wenn es sich hierbei um eine Einzelfallentscheidung handelt, dürfte hiervon eine erhebliche Signalwirkung ausgehen, da Versicherungsverträge häufig ähnlich ausgestaltet sind.

Chancen auf eine Mietminderung gesteht das Gericht aber Mietern gegenüber ihren Vermietern zu. Da bei Vertragsschluss die pandemische Lage und ihre Folgen nicht vorhersehbar war, könne angesichts der völlig veränderten Lebensumstände eine Anpassung der Verträge geboten sein. Eine pauschale Regelung wird jedoch abgelehnt. Die Interessen der Vertragsparteien müssten individuell berücksichtigt und ein schonender Ausgleich geschaffen werden. Den Nachteilen des Mieters seien die Vermieterinteressen und etwaige Vorteile aus Kompensationsmaßnahmen beim Mieter gegenüberzustellen, z.B. die Belebung eines konzernweiten Online-Geschäfts. Ebenfalls seien die vom Mieter ergriffenen oder unterlassenen Maßnahmen zur Verminderung von Verlusten zu berücksichtigen. Gleiches gilt für staatliche Beihilfen in Form von Zuschüssen, jedoch nicht für dem Mieter lediglich als Darlehen gewährte Liquiditätshilfen.

Fazit

Der Bundesgerichtshof bietet Mietparteien einen Rahmen für Anpassungsverhandlungen bei coronabedingten Schließungen von Geschäftsräumen.