Kein Vorsteuerabzug aus Installationskosten einer Heizungsanlage bei Wohnraumvermietung

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Folglich wird ein Vorsteuerabzug verwehrt, soweit die bezogenen Leistungen im Zusammenhang mit der steuerfreien Vermietung stehen.

Liefert der Vermieter auch Wärme und Warmwasser, kann es sich dabei entweder um eine Nebenleistung oder, unter bestimmten Voraussetzungen, um eine eigenständige Leistung handeln. Liegt eine eigenständige Leistung vor, ist diese umsatzsteuerpflichtig. Eingangsleistungen, die damit im Zusammenhang stehen, berechtigen zum Vorsteuerabzug.

In dem entschiedenen Fall hat ein Vermieter, der gleichzeitig Lieferant für Wärme und Warmwasser an seine Mieter ist, den Vorsteuerabzug für den Erwerb und die Installation einer Heizungs- und Warmwasseranlage geltend gemacht. Damit hat er die Eingangsleistung der steuerpflichtigen Lieferung von Wärme und Warmwasser zugeordnet. Über die Vorauszahlungen musste nach dem Mietvertrag jährlich abgerechnet werden. Der Vermieter verzichtete auf die Kleinunternehmerregelung, erklärte die Umsätze in Höhe des Nettobetrags der entsprechenden Vorauszahlungen zu 19 % in seiner Umsatzsteuererklärung und machte Vorsteuerbeträge aus der Anschaffung der Heizungsanlage geltend.

Der Bundesfinanzhof widersprach am 7.12.2023 der Auffassung des Steuerpflichtigen. Der Vorsteuerabzug wird ausgeschlossen, da der Erwerb und die Installation der Heizungsanlage in einem direkten und unmittelbaren Zusammenhang mit der steuerfreien Vermietung stehen. Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen die Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat. Da im vorliegenden Fall die Kosten der Installation nicht als Betriebskosten neben der Miete gesondert (und steuerpflichtig) umgelegt werden konnten, wurde der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Die Kosten, die aus der Gebrauchsgewährung herrühren, sind nach Auffassung des Bundesfinanzhofs mit dem (steuerfreien) Mietentgelt abgegolten.