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Wichtige Aspekte zur gewerbe­steuerlichen Begünstigung von Immobilienunternehmen (aktuelles BFH-Urteil)

Veröffentlicht: 20. April 2020

Durch die Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung unterliegen Mieterträge im Ergebnis keiner Gewerbesteuerbelastung. Bei einer vermietenden Kapitalgesellschaft kann somit bspw. die effektive Ertragsteuerbelastung der Mieterträge von ca. 30 % auf ca. 16 % reduziert werden. Vor dem Hintergrund dieser Entlastungswirkung kommt es zwischen der Finanzverwaltung und dem Vermietungsunternehmen immer wieder zu Diskussionen, ob die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung vorliegen.

In einer jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 28.11.2019 hat sich der BFH mit den Voraussetzungen der Begünstigungsvorschrift auseinandergesetzt.

Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG können Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Ein-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, beantragen, den steuerpflichtigen Gewerbeertrag um den auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfallenden Ertrag zu kürzen. Die Vorschrift enthält damit ein Ausschließlichkeitsgebot. Verstöße gegen das Ausschließlichkeitsgebot führen zur Versagung der gewerbesteuerlichen Begünstigung.

Was zum Grundbesitz gehört, bestimmt sich dabei nicht nach den zivilrechtlichen Regelungen des BGB, sondern nach dem steuerlichen Bewertungsrecht. Betriebsvorrichtungen zählen nach den bewertungsrechtlichen Regelungen nicht zum Grundvermögen, auch wenn sie aufgrund einer festen Verbindung mit dem Grund und Boden zivilrechtlich zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks gehören.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist die (Mit-)Vermietung von Betriebsvorrichtungen und beweglichen Wirtschaftsgütern deshalb grundsätzlich begünstigungsschädlich. Dies gilt nach Auffassung des BFH auch dann, wenn sie nur einen geringfügigen Umfang einnimmt. Nur ausnahmsweise unter engen Voraussetzungen können solche Nebentätigkeiten unschädlich sein.

In der Praxis wird regelmäßig versucht, die (Mit-)Vermietung von Betriebsvorrichtungen dadurch zu vermeiden, dass in dem Mietvertrag Regelungen getroffen werden, nach denen der Vermieter keine Betriebsvorrichtungen anschafft oder finanziert und Betriebsvorrichtungen auch nicht Gegenstand des Mietvertrages sind. Sofern der Vermieter entsprechende Aufwendungen für Betriebsvorrichtungen dennoch trägt, werden diese an den Mieter weiterbelastet. Wichtig ist, dass die Aufwendungen für die Betriebsvorrichtungen grundsätzlich bei der Ermittlung des Mietzinses nicht berücksichtigt werden, damit es im wirtschaftlichen Ergebnis nicht doch zu einer (schädlichen) Vermietung von Betriebsvorrichtungen kommt.

In dem o.g. Urteil hat der BFH entschieden, dass der vertragliche Ausschluss einer Mitvermietung auch für Betriebsvorrichtungen, die zivilrechtlich Sachbestandteile des Grundstücks sind, wirksam vereinbart werden kann und steuerlich zu beachten ist. Bemühen sich die Vertragsparteien, nach der getroffenen Vereinbarung zu verfahren und gehen somit die Aufwendungen bei einem Großteil der als Betriebsvorrichtungen zu qualifizierenden Gegenstände bzw. Anlagen nicht in die Basis für den Mietzins ein, wird der Vertrag auch dann nicht zu einem begünstigungsschädlichen Scheinvertrag, wenn versehentlich in einigen wenigen Fällen die Aussonderung von Betriebsvorrichtungen unterbleibt. Sobald die Vertragsparteien jedoch erkennen, dass – entgegen den mietvertraglichen Vereinbarungen – versehentlich Kosten einzelner Betriebsvorrichtungen von der Immobilienvermieterin finanziert worden sind, muss unseres Erachtens ein Ausgleich herbeigeführt werden.

Schließlich hat der BFH entschieden, dass für Zwecke der erweiterten Kürzung bei der Annahme eigenen Grundbesitzes das wirtschaftliche und nicht das zivilrechtliche Eigentum entscheidend ist.

Fazit

Die Rechtsprechung des BFH gibt Leitplanken vor, welche Regelungen mietvertraglich im Hinblick auf Betriebsvorrichtungen vereinbart und umgesetzt werden sollten, um die gewerbesteuerliche Begünstigung der erweiterten Kürzung bei Grundstücksunternehmen beanspruchen zu können. Es bleibt aber dabei, dass Mietvertragsverhältnisse sehr sorgfältig unter Beachtung der jeweiligen Gegebenheiten abzufassen und auch durchzuführen sind. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.

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