Immobiliensteuerrecht

Vermeidung Grunderwerbsteuer auf die Gebäudeherstellungs­kosten

Wird ein unbebautes Grundstück erworben und soll dieses mit einem Gebäude bebaut werden, stellt sich die Frage, ob auch die Gebäudeherstellungskosten der Grunderwerbsteuer unterliegen. Nach der bisherigen Rechtsprechung waren die Gebäudeherstellungskosten ebenfalls der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen, wenn der die Gebäude errichtende Generalunternehmer mit der Veräußerungsseite des Grundstückes personell, wirtschaftlich, oder gesellschaftsrechtlich verbunden ist oder aufgrund von Abreden im Ergebnis ein bebautes Grundstück erworben werden soll und wenn das „Ob“ und das „Wie“ der Bebauung im Wesentlichen feststand (Rechtsinstituts des einheitlichen Vertragswerkes).

Der Bundesfinanzhof hat in der aktuellen Entscheidung vom 8.3.2017 nun aufgezeigt, wie in solchen Fällen die Grunderwerbsteuer auf die Gebäudeherstellungskosten vermieden werden kann.

In der aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof aufgezeigt, in welchen Fällen ein wesentliches Abweichen der späteren Annahme und Durchführung von dem ursprünglichen Angebot bei Grundstückserwerb vorliegt, sodass die Gebäudeherstellungskosten nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind

  • ein Abweichen der Flächengrößen zwischen Angebot und tatsächlicher Durchführung von mehr als 10 %,
  • ein Abweichen der tatsächlichen Baukosten von der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung von mehr als 10 % oder
  • wenn ein zusätzliches ursprünglich nicht vereinbartes Gebäude errichtet wird, welches den Charakter des Grundstückes prägt (auch wenn sich die Baukosten insgesamt nicht um mehr als 10 % verändern).


Im Urteilsfall hatte der Käufer ein unbebautes Grundstück erworben. Dem Grundstückskaufvertrag lag ein den Generalunternehmer bindendes Angebot für die Bauerrichtung bei. Wäre dieses Angebot später vom Erwerber unverändert angenommen und realisiert worden, wäre auch auf die Gebäudeherstellungskosten Grunderwerbsteuer fällig geworden. Der Erwerber hatte aber im Urteilsfall ein verändertes Angebot angenommen. Das geänderte Angebot sah ein zusätzliches Gebäude vor und die Herstellungskosten erhöhten sich insgesamt um 12 %. Der Bundesfinanzhof sah hierin eine wesentliche Abweichung zu dem Angebot, sodass auf die Gebäudeherstellungskosten keine Grunderwerbsteuer anfiel.

Das aktuelle Urteil macht deutlich, dass die Parteien es in der Hand haben, durch die vertragliche Gestaltung bei Kauf und Bebauung bzw. durch anschließende wesentlich abweichende Vereinbarungen und Durchführung die Grunderwerbsteuer auf die Herstellungskosten des Gebäudes in Fällen der Errichtung eines Gebäudes durch einen Generalübernehmer zu vermeiden.